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中国物流市场报告（2018年第三季度）总结

核心内容概述

2018年第三季度，中国主要城市物流市场整体呈现供需平衡、租金上涨、空置率下降的态势。一线城市物流仓储市场表现尤为突出，新增供应集中释放，带动需求增长，净吸纳量创下历史新高。同时，部分二线城市如武汉、杭州、成都也出现新增供应和需求增长，但整体表现不如一线城市活跃。部分城市因电商退租和自建仓交付，面临一定的去化压力。

主要观点

1. 一线城市表现强劲

• 新增供应：集中于一线城市，占总新增供应的75%，其中北京、广州、深圳等城市表现尤为突出。
• 净吸纳量：达72.7万平方米，为历史高点，带动全国高标仓库市场总吸纳量重回百万量级。
• 租金上涨：平均租金环比上涨0.3%，涨幅主要由深圳、北京和广州贡献。
• 空置率下降：总体空置率下降0.3个百分点至8.7%，其中北京、苏州、无锡三城空置率降至1%以内。

2. 电商自建仓影响市场

• 退租搬迁：部分大型电商退租后搬迁至自建仓，尤其在北京、广州、天津、沈阳等城市出现多个案例。
• 对市场的影响：短期内对需求不活跃城市的高标仓库市场带来压力，但未来将逐步缓解。

3. 北京市场

• 供应回升：本季度新增供应16.53万平方米，结束连续五个季度无新增供应的历史。
• 租金上涨：平均租金上涨1.1%，前三季度累计涨幅达12.3%。
• 空置率微升：空置率环比微升0.5个百分点至0.6%。
• 未来展望：未来供应存在不确定性，若顺利交付，市场租赁成交量有望增加。

4. 上海市场

• 新增供应：三个新项目交付，带来超过30万平方米新增供应。
• 净吸纳量：达29万平方米，为三年以来最高点。
• 空置率下降：下降0.2个百分点至6.8%。
• 租金微涨：平均租金微涨0.1%至45.7元/平方米/月。
• 未来供应：预计未来半年新增供应超过20万平方米，市场仍将持续去化。

5. 广州市场

• 工业用地出让：录得41万平方米工业用地出让，环比下降71%。
• 新增供应：北部空港区两个项目交付，共计21万平方米。
• 空置率上升：空置率上升5.7个百分点至14.2%。
• 租金上涨：平均租金上涨0.9%至36.8元/平方米/月。
• 未来供应：南沙保税区、出口加工区和从化将有14万平方米仓储物业入市。

6. 深圳市场

• 新增供应：盐田区一个新项目交付，带来21万平方米新增供应。
• 空置率低位：空置率保持在4.2%的低位。
• 租金上涨：平均租金环比上升1.7%至43.7元/平方米/月。
• 未来展望：未来六个月仅有一个新增项目入市，空置率仍将维持低位，部分需求外溢至东莞和惠州。

7. 成都市场

• 新增供应：丰树空港双流项目交付，带来2万平方米新增供应。
• 净吸纳量：达6.1万平方米，主要来自电商、制造业和第三方物流。
• 空置率下降：空置率环比下降1.3个百分点至9.9%，首次跌破10%。
• 租金上涨：平均租金上涨0.2%至25.1元/平方米/月。
• 未来供应：四季度将有13.7万平方米新增供应入市，超六成位于核心区域，市场将进入短暂调整期。

8. 重庆市场

• 新增供应：嘉民空港西地块二期、维龙沙坪坝二期交付，带来7.6万平方米新增供应。
• 空置率上升：空置率环比上涨1.6个百分点至29.3%。
• 租金持平：平均租金保持24.9元/平方米/月。
• 未来供应：四季度将有74万平方米新增供应入市，去化压力大，租金可能有所下探。

9. 武汉市场

• 新增供应：葛店两个高标仓交付，带来12.3万平方米新增供应。
• 净吸纳量：达10万平方米。
• 空置率下降：空置率下降0.8个百分点至8.1%。
• 租金持平：平均租金保持24.7元/平方米/月。
• 未来展望：市场保持稳定趋势，预计将继续平稳发展。

关键信息

• 全国市场：第三季度高标仓库市场总吸纳量达114万平方米，空置率下降至8.7%。
• 租金走势：一线城市租金涨幅显著，部分二线城市租金保持稳定。
• 供需变化：一线城市新增供应集中，带动需求释放；部分二线城市因电商退租面临去化压力。
• 未来趋势：预计四季度新增供应将继续增加，尤其在成都、重庆等城市，市场将面临调整期。

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