20221209-中国银河-房地产11月行业动态报告_土地市场_小步快跑_政策多重利好_房企融资支持力度升级_27页_1mb

房地产行业动态报告总结（2022年11月）

核心内容

2022年11月，房地产行业整体仍处于修复阶段，政策端持续发力，融资环境逐步改善，但销售端仍显疲软，市场信心尚未完全恢复。

主要观点

• 销售端：11月30城新房销售面积和套数环比略有回升，但同比仍大幅下滑，市场分化加剧，核心城市热度有所提升。
• 土地市场：集中供地政策逐步灵活，部分城市推出四轮、五轮供地，但整体成交仍以底价为主，市场热度未明显恢复。
• 政策端：政策组合拳持续释放积极信号，包括支持存量贷款展期、设立“保交楼”专项借款、支持民营房企发债、允许房企股权融资等，推动行业向良性循环发展。
• 资本市场：房地产板块PE在波动中修复，PB仍处于历史低位，市场信心逐步恢复。

关键信息

销售情况

• 11月销售数据：30城新房销售面积1152.15万平，同比-24.78%，环比+6.90%；成交套数106710套，同比-29.59%，环比+8.98%。
• 城市分化：一线城市销售同比-23.59%，二线城市同比-28.36%，三线城市同比-17.18%。部分红盘售罄，而多数项目去化压力大。
• 去化周期：截至11月30日，十大城市去化周期为13.42月，环比+3.08%，同比+14.70%，未能有效修复。

土地市场情况

• 集中供地：部分城市增加供地批次，推出四轮、五轮供地，如无锡、南京、苏州、武汉等。
• 土地成交：三轮土拍中，底价成交率达80.75%，触限成交率8%，流拍率下降，但溢价率仍较低。
• 城市热度：北京、杭州、宁波等核心城市热度较高，但厦门等城市热度下降。

财务状况

• 利润表：2022年前三季度A股房地产板块营收16760.08亿元，同比-12.92%；归母净利润226.57亿元，同比-72.29%。
• 财务费用率：财务费用率同比+0.87%，反映融资成本上升和流动性紧张。
• 三费：销售、管理、财务费用率分别为2.77%、3.50%、3.84%，整体三费率为10.25%，同比上升0.83%。
• 资产负债率：2022年前三季度行业资产负债率为78.99%，较同期下降0.09%。三道红线政策下，房企积极降低杠杆。

现金流量

• 销售回款：前三季度销售商品、提供劳务收到的现金为16886.92亿元，同比-31.43%。
• 投资活动：投资活动现金流出扩大，显示行业投资意愿下降。
• 筹资活动：筹资活动现金流净流出2341.64亿元，同比下降2.43%，但随着政策支持，融资环境有望改善。

投资建议

• 优质民企：关注新城控股（601155）、龙湖集团（0960）等，短期弹性较大。
• 优质房企：关注保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244）等，具有强信用、厚土储、优布局。
• 物业管理公司：关注招商积余（001914）等优质物管企业。

风险提示

• 销售下滑超预期
• 政策支持力度不及预期

政策动态

• 三箭齐发：支持存量贷款展期、设立“保交楼”专项借款、支持民营房企发债、允许房企股权融资，全面宽松政策逐步落地。
• 因城施策：重点城市调控节奏加快，三四线城市宽松政策趋缓。
• 公积金政策：多个城市下调首付比例、贷款利率，扩大异地购房贷款范围。
• 购房补贴：多地推出契税补贴、购房消费券、人才购房补贴等多样化政策。

重点数据图表

• 图1：30大中城市新房成交面积情况
• 图2：30大中城市新房成交套数情况
• 图3：30大中城市月成交面积同比及环比
• 图4：重点一二三线城市成交面积环比
• 图5：十大城市可售面积及存销比
• 图6：一线4城可售面积及存销比
• 图7：二线6城可售面积及存销比
• 图8：第一批土拍22城土地供应量
• 图9：第一批土拍22城成交情况
• 图10：第二批土拍22城土地供应量
• 图11：第二批土拍22城成交情况
• 图12：第一批土拍22城溢价成交率
• 图13：第一批土拍22城成交与流拍情况
• 图14：第二批土拍22城溢价成交率
• 图15：第二批土拍22城成交与流拍情况
• 图16：第一批土拍22城溢价率
• 图17：第二批土拍22城溢价率
• 图18：第三批土拍22城溢价成交率
• 图19：第三批土拍22城成交与流拍情况
• 图20：第三批土地供应量
• 图21：第三批土拍22城溢价率
• 图22：第四批土拍22城溢价成交率
• 图23：第四批土拍22城成交与流拍情况
• 图24：第五批土地供应量
• 图25：房地产行业营业总收入及同比增速
• 图26：房地产行业归母净利润及同比增速
• 图27：房地产行业销售毛利率及销售净利率
• 图28：房企销售费用率、管理费用率及财务费用率
• 图29：房地产行业净负债率
• 图30：房地产行业资产负债率
• 图31：房地产行业预收账款及同比增速
• 图32：房企现金流量及同比增速
• 图33：房企销售商品、提供劳务收到的现金及增速
• 图34：2013-2022年地产板块相对收益、商品房销售额同比、以及两会对地产行业的表述
• 图35：每月LPR变化情况
• 图36：近几年首套房贷利率

表格目录

• 表1：A股部分房企三道红线情况
• 表2：2022年初以来主要政策表态
• 表3：公积金调整的城市政策
• 表4：购房补贴及优惠的城市政策
• 表5：限购限贷调整的城市政策
• 表6：预售资金监管优化的城市政策

重点城市政策

• 公积金政策：南宁、鄂尔多斯、孝感、抚州、宜宾、淮安、成都、攀枝花、赤峰、庆阳等城市调整公积金政策。
• 购房补贴：衢州、义乌、孝感、烟台、遵义、张掖、庆阳、南京、重庆等城市推出购房补贴政策。
• 限购限贷调整：孝感、涿州、成都、杭州、西安、商丘、赤峰、庆阳等城市调整限购限贷政策。
• 预售资金监管：宝鸡、深圳、珠海、钦州、赤峰、南阳、庆阳等城市优化预售资金监管政策。

总结

2022年11月，房地产行业在政策支持下逐步进入修复阶段，但销售端仍显疲软，市场信心尚未完全恢复。土地市场因城施策，核心城市热度上升，但整体热度仍不高。政策端持续发力，融资环境改善，但市场仍需时间消化政策影响。资本市场中，房地产板块PE逐步修复，但PB仍处于历史低位，市场信心有待进一步提振。