房地产行业土地市场月报：下半年土地市场热度或将回落，经营和管理红利高的房企或受益-20200818-招商证券-59页_705kb

报告摘要

下半年土地市场热度或将回落，经营和管理红利高的房企或受益

核心内容

2023年7月，全国土地市场整体热度有所下降，土地出让金同比增速从上期的23%降至8%。其中，一二线城市土地出让金同比增速降幅更大，从24%降至2%，三四线城市则从22%降至14%。土地市场供需关系出现结构性变化，整体呈现供大于需的格局，供销比降至1.16。与此同时，土地楼面均价和溢价率出现波动，部分城市表现分化。

主要观点

土地出让金趋势
- 7月全国287城土地出让金同比增速为+8%，较上期下降23个百分点。
- 一二线城市土地出让金同比增速为+2%，较上期下降24个百分点。
- 三四线城市土地出让金同比增速为+14%，较上期下降22个百分点。
土地供需关系
- 7月全国287城土地推出与成交面积同比增速均有所下降，供销比降至1.16。
- 一二线城市土地推出面积同比增速为-1.18%，成交面积同比增速为-5.15%，供销比降至1.01。
- 三四线城市土地推出面积同比增速为+18.54%，成交面积同比增速为+23.17%，供销比降至1.22。
库存水平
- 7月各城级库存均呈上升趋势，拿地未售、开工未售及推盘未售口径的去化周期均有所上升。
- 6月推盘未售口径库存上升明显，各城级库存均呈上升趋势。
土地楼面均价与溢价率
- 7月全国287城土地推出楼面均价为2265元/平方米，同比增速为-4.85%。
- 土地成交楼面均价为2839元/平方米，同比增速为-5.22%。
- 全国土地成交溢价率为14.27%，较上期上升0.71个百分点。
- 一二线城市溢价率下降至11.16%，三四线城市溢价率上升至15.60%。

关键信息

各类用地表现

用地类型	全国287城	一二线重点40城	三四线247城
住宅用地	推出面积同比+12.64%，成交面积同比+13.04%，供销比1.16	推出面积同比-1.18%，成交面积同比-5.15%，供销比1.01	推出面积同比+18.54%，成交面积同比+23.17%，供销比1.22
商业用地	推出面积同比-9.61%，成交面积同比+8.58%，供销比1.15	推出面积同比-18.63%，成交面积同比+9.12%，供销比0.96	推出面积同比-6.81%，成交面积同比-7.92%，供销比1.13
工业用地	推出面积同比+37.52%，成交面积同比+31.09%，供销比1.23	推出面积同比-6.24%，成交面积同比+9.12%，供销比0.92	推出面积同比+57.29%，成交面积同比+42.43%，供销比1.35

楼面均价与溢价率

全国287城：
- 推出楼面均价2265元/平方米，同比-4.85%
- 成交楼面均价2839元/平方米，同比-5.22%
- 溢价率14.27%，较上期+0.71个百分点
一二线重点40城：
- 推出楼面均价4428.83元/平方米，同比+13.03%
- 成交楼面均价4914.01元/平方米，同比+7.46%
- 溢价率11.16%，较上期-0.61个百分点
三四线247城：
- 推出楼面均价1494.64元/平方米，同比-13.29%
- 成交楼面均价1948.45元/平方米，同比-7.92%
- 溢价率15.60%，较上期+1.18个百分点

风险提示

短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期
三四线销售回调超预期
政策因城施策边际改善不及预期

预测与建议

下半年土地市场热度或将回落，主要受成交均价下行及库存高位影响。
经营和管理红利高的房企可能在市场调整中更具优势。
建议关注具备较强运营能力和成本控制能力的房企。

投资评级

公司短期评级：
- 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
- 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间
- 中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间
- 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上
行业投资评级：
- 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
- 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
- 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数