诸葛找房-2018北京土地市场年度报告-2019.1-14页_2mb

北京2018年土地市场总结

核心内容概览

2018年北京市土地市场在深度调控政策下整体呈现偏冷态势，土地成交量及成交额同比大幅下滑，土地溢价率降至近五年最低水平，流拍现象显著增加。市场结构进一步向保障性住房倾斜，共有产权房和限竞房成为主流成交方式，同时集体建设用地入市改革开启，为土地供应方式带来新变化。

主要观点

1. 土地市场整体偏冷，年末略有回温

• 成交情况：2018年北京共成交土地72宗，成交额1682.9亿元，同比大幅下跌。
• 宗数与金额：土地成交宗数同比下跌29%，成交额同比下跌40%，处于历史低位。
• 月度趋势：1月土地市场热度较高，成交量达16宗；2月开始降温，3月至5月持续低迷，6月至9月略有回升，11月回温显著。

2. 土地溢价率走低，流拍频发

• 溢价率：2018年土地成交溢价率同比下跌43%，平均仅为13.72%，为近五年最低。
• 流拍情况：全年共出现8宗流拍地块，流拍率达10%，创2012年以来最高水平。
• 流拍地块：7宗为住宅用地，1宗为多功能用地，均属共有产权房或限价房，开发商利润空间受限，拿地意愿降低。

3. 住宅市场全面进入限竞房和共有产权房时代

• 住宅用地占比：2018年住宅用地成交占比达73%，接近全年土地成交总量的三分之二。
• 成交方式：限竞房和共有产权房为主要成交模式，仅有一宗为纯商品房住宅地块。
• 市场影响：限竞房和共有产权房大量入市，加剧了销售去化压力，房企拿地信心受挫。

4. 区域分布差异显著，中心城区土地成交额居首

• 成交地块分布：昌平区成交地块最多（16宗），顺义、大兴区紧随其后。
• 成交金额：朝阳区以276.98亿元成交额位居榜首，丰台区以258.28亿元紧随其后。
• 楼面价分布：海淀区楼面价最高（40865元/平方米），丰台、朝阳区楼面价也在2.9万元以上，其他区域楼面价普遍低于2万元/平方米。

5. 龙头房企缺席，国企拿地积极

• 房企参与情况：万科、保利等龙头企业缺席土拍，中海地产、中铁置业等国企成为主力。
• 拿地金额：中铁置业以213.64亿元拿地金额位居第一，北辰实业、中海地产等紧随其后。
• 拿地模式：国企在限竞房和共有产权房项目中表现活跃，显示出对政策导向的积极响应。

6. 土地供地方式革新：集体建设用地入市

• 试点背景：自2011年起，北京已多次试点集体建设用地建设租赁住房，2018年首次将集体建设用地用于共有产权房建设。
• 试点地块：大兴区瀛海镇三宗集体建设用地挂牌出让，用于建设共有产权房，与国有建设用地同责同权。
• 价格优势：共有产权房销售均价约29000元/平方米，远低于周边商品房及回迁房价格，具备明显成本优势。

7. 土地政策与法律支持

• 政策导向：2018年土地市场调控持续深化，保障性住房供应增加，租购并举体系逐步建立。
• 法律支持：2018年12月23日提交的《土地管理法修正案（草案）》删除了集体经营性建设用地必须征收为国有土地的规定，为入市交易扫清法律障碍。

关键信息

未来展望

• 政策延续性：2019年土地市场管理制度将持续深化，土地供应类型与渠道的多样性将进一步提升。
• 市场趋势：土地价格预计保持稳定，房企拿地将更加理性。
• 集体用地影响：集体建设用地入市将对土地市场格局产生深远影响，有助于缓解住房供需矛盾，推动保障性住房供应增加。

图表摘要

• 图1：北京历年土地成交情况，显示2018年土地成交宗数和金额均处于历史低位。
• 图2：2018年北京土地市场月度成交情况，1月成交最热，11月回温。
• 图3：北京成交楼面均价及溢价率趋势，2018年溢价率降至近五年最低。
• 图4：2012-2018年北京流拍土地情况，显示流拍率逐年上升。
• 图5：流拍地块位置分布，主要集中在丰台、顺义、门头沟等区域。
• 图6：2012年以来北京土地市场供应结构，住宅用地占比持续上升。
• 图7：2018年北京住宅用地成交方式，限竞房和共有产权房为主。
• 图8：部分共有产权房、限竞房地块位置分布。
• 图9：各区域共有产权房与限竞房成交情况，昌平区为成交最活跃区域。
• 图10：各行政区土地出让情况，朝阳区成交金额最高。
• 图11：各城区成交楼面价，海淀区楼面价最高。
• 图12：2018年土地成交之最，朝阳区孙河乡地块楼面价最高。
• 图13：三宗集体建设用地地理位置分布。
• 图14：集体建设用地入市实施细则梳理，显示其用途与政策支持。

结论

2018年北京土地市场在政策调控下持续降温，土地供应结构向保障性住房倾斜，集体建设用地入市成为新亮点。未来，随着政策进一步完善，土地市场将更加注重市场稳定与居民住房需求的平衡，推动住房体系向多元化、多层次发展。