房地产行业4月月报：销售投资降幅收窄，土地市场热度回升-20200515-中达证券-27页_1mb

销售投资降幅收窄，土地市场热度回升 ——4月统计局数据点评及房地产月报总结

核心内容概览

2020年4月，中国房地产行业整体呈现回暖趋势，销售及投资降幅持续收窄，土地市场热度回升，行业基本面逐步修复。政策面保持稳定，为行业提供了相对友好的经营环境。同时，部分城市二手房市场表现亮眼，而部分城市新房销售仍面临较大压力。

主要观点

• 销售与投资恢复：4月全国商品房销售及投资降幅继续收窄，表明房地产行业正逐步从疫情冲击中复苏。
• 土地市场回暖：土地市场热度回升，房企补库存需求增强，土地成交价款增速已回正，溢价率维持高位。
• 政策与流动性支持：政策保持稳定，流动性充裕，为行业提供支持，有助于资金面逐步恢复。
• 城市差异显著：各线城市销售与推盘情况存在明显差异，部分城市表现优异，而部分城市仍面临较大挑战。
• 投资建议：在基本面和政策环境改善的背景下，维持“强于大市”评级，对中型房企及物业公司持积极态度。

关键信息

1. 销售与投资数据

• 商品房销售额：1-4月累计同比下降18.6%（1-3月：下降24.7%）。
• 商品房销售面积：1-4月累计同比下降19.3%（1-3月：下降26.3%）。
• 房地产开发投资：1-4月累计同比下降3.3%（1-3月：下降7.7%），降幅明显收窄。
• 土地购置面积：1-4月累计下滑12.0%，较1-3月回升10.6个百分点。
• 土地成交价款：1-4月累计增长6.9%，较1-3月回升25.0个百分点。
• 土地购置费：1-3月同比增长1.0%，较1-2月回升9.3个百分点。

2. 工程进度与竣工数据

• 房屋新开工面积：1-4月同比下降18.4%（1-3月：下降27.2%），降幅收窄。
• 房屋竣工面积：1-4月同比下降14.5%（1-3月：下降15.8%），降幅收窄。

3. 开发资金来源

• 开发资金来源：1-4月累计同比下降10.4%（1-3月：下降13.8%），降幅持续收窄。
• 国内贷款：累计下降2.5%（1-3月：下降5.9%）。
• 自筹资金：累计下降5.2%（1-3月：下降8.8%）。
• 定金及预收款：累计下降18.9%（1-3月：下降22.4%）。
• 个人按揭贷款：累计下降5.4%（1-3月：下降7.4%）。

4. 销量与推盘情况

• 新房成交面积：4月环比上升26%，同比下降10%。
• 二手房成交面积：4月环比上升39%，同比下降15%。
• 去化周期：截至4月末，14城新房去化周期为16.0个月，环比下降9%，同比上升34%。
• 销售反弹城市：东营、肇庆、江门、深圳累计成交面积增长显著。
• 销售下滑城市：温州、常州、泉州、武汉累计成交面积大幅下降。

5. 土地市场表现

• 住宅类用地成交建面：4月百城住宅用地成交建面同比增长3.1%，一线同比转正（144.7%），三线同比下降9.4%。
• 住宅用地成交总价：4月百城住宅用地成交总价同比增长17.5%，一线城市增长显著（147.4%），三线城市增长6.0%。
• 成交楼面均价：4月百城住宅用地成交楼面均价环比明显上升，三线城市升幅较大。
• 溢价率：4月整体溢价率维持高位，三线城市溢价率提升较快。

6. 融资情况

• 境内房地产信用债发行：4月单月发行规模与偿还规模对比显示净融资状态，发行规模环比维持高位，增速小幅提升。

7. 政策回顾

• 人才落户政策：地方密集调整政策，顶层基调转向积极，支持房地产市场稳定发展。

8. 投资建议

• 评级：维持“强于大市”评级。
• 行业前景：销售与投资持续回暖，政策稳定，资金面逐步恢复，预计未来将随整体经济恢复而重回正轨。
• 企业表现：中型房企及物业公司股价表现较好，建议关注其投资价值。

9. 风险提示

• 市场波动：部分城市新房销售仍面临较大压力。
• 库存去化：房企库存持续去化，可能影响短期市场供给。
• 政策变化：政策调整可能对市场产生影响。

城市表现

3.1 新房数据

• 各线城市销量：4月一线城市同比下降21%，二线城市同比下降8%，三线城市同比下降9%。
• 累计销量：截至4月末，45城新房成交面积同比下降26%（上月下降33%），一线、二线、三线城市分别下降34%、22%、28%。
• 推盘情况：17个重点城市4月新房批售建面同比上升13.5%，环比上升54.8%。
• 新增供应充足：福州、昆明、南宁、长春新增供应相对充足，累计同比增幅显著。

3.2 二手房数据

• 成交面积：4月15城二手房成交面积环比上升39%，同比下降15%。
• 挂牌量：三四线城市二手房挂牌量指数维持高位，一线城市挂牌量指数逐步下行。
• 挂牌价：各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定，部分城市如深圳、金华、南京成交面积累计增幅居前。

土地市场

4.1 住宅类用地成交建面

• 一线城市：4月住宅用地成交建面同比大幅增长144.7%，累计增长7.8%。
• 二线城市：4月住宅用地成交建面同比增长3.2%，累计下降16.7%。
• 三线城市：4月住宅用地成交建面同比下降9.4%，累计下降5.8%。

4.2 住宅用地成交总价

• 百城住宅用地成交总价：4月同比增长17.5%，累计同比下降3.9%。
• 一线城市：4月成交总价同比增长147.4%，累计增长30.1%。
• 二线城市：4月成交总价同比增长7.4%，累计下降16.0%。
• 三线城市：4月成交总价同比增长6.0%，累计下降5.9%。

4.3 成交楼面均价与溢价率

• 成交楼面均价：4月百城住宅用地成交楼面均价环比明显上升，三线城市升幅较大。
• 溢价率：4月整体溢价率维持高位，三线城市溢价率提升较快，表明市场活跃度提高。

总结

2020年4月，中国房地产行业整体呈现复苏态势，销售与投资降幅收窄，土地市场热度回升，政策面保持稳定，流动性充裕，有助于行业基本面修复。各线城市表现不一，部分城市如东营、肇庆、江门、深圳新房销售回暖，而温州、常州、泉州、武汉则仍面临较大压力。二手房市场部分城市表现亮眼，但整体仍处于下降趋势。土地市场中，一线城市表现强劲，三线城市成交建面降幅扩大，但溢价率维持高位，显示房企拿地积极性较高。总体来看，房地产行业在政策与市场环境的双重支持下，正逐步恢复，建议关注中型房企及物业公司的投资机会。