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全国土地市场月报 2018年6月刊总结

核心内容概述

2018年5月，全国土地市场整体呈现成交量上升、均价基本持平的态势。330个城市共成交土地5517幅，成交量17897万平米，环比上涨11.78%，同比上涨37.92%。其中，住宅用地成交量和面积均大幅增长，商办用地成交量基本持平，但楼面均价出现下滑。报告指出，政策调控对土地市场产生深远影响，尤其是对一线和二线城市的土地供应与价格形成制约，而三四线城市则因城镇化和棚改政策持续升温，需警惕过热泡沫。

主要观点与关键信息

一、土地市场整体情况

• 土地成交量：5月全国土地成交量环比上涨20.14%，同比上涨37.92%。
• 土地成交面积：17897万平米，同比上涨37.92%。
• 土地成交均价：1427元/平米，环比基本持平，同比上涨11.28%。

二、各线城市土地成交情况

1. 一线城市

• 土地成交量：5月成交32幅，环比下跌近五成，同比下跌23%。
• 住宅用地：成交4幅，面积14万平米，为两年来新低；楼面均价12131元/平米，环比、同比分别下跌15%和27%。
• 商办用地：成交4幅，面积9万平米，楼面均价6684元/平米，环比下跌42%，同比下跌51%。

2. 二线城市

• 土地成交量：5月成交909幅，环比上涨4%，同比上涨52%。
• 住宅用地：成交287幅，面积1306万平米，为年内新低；楼面均价4744元/平米，环比上涨9%，同比下跌2%。
• 商办用地：成交156幅，面积436万平米，环比上涨18%，同比上涨125%；楼面均价2580元/平米，环比上涨39%，同比上涨38%；溢价率冲高至48%。

3. 三四线城市

• 土地成交量：5月成交4576幅，面积14034万平米，环比上涨15%，同比上涨35%。
• 住宅用地：成交1604幅，面积4888万平米，环比上涨32%，同比上涨59%；楼面均价2022元/平米，环比、同比均上涨11%。
• 商办用地：成交801幅，面积1369万平米，环比下跌3%，同比上涨6%；楼面均价1674元/平米，环比下跌34%，同比上涨7%。

土地楼面地价走势

• 住宅用地：全国楼面均价2593元/平米，环比微降2%，同比上涨6%。一线城市楼面均价大幅下跌至12131元/平米，环比、同比分别下滑15%和27%；三四线城市楼面均价突破2000元/平米，环比、同比均上涨11%。
• 商办用地：全国楼面均价1355元/平米，环比下跌17%，同比上涨4%。一线城市楼面均价6684元/平米，环比下跌42%，同比下跌51%；二线城市楼面均价2580元/平米，环比上涨39%，同比上涨38%；三四线城市楼面均价1674元/平米，环比下跌34%，同比上涨7%。

土地溢价率走势

• 住宅用地：一线城市溢价率接近零，三四线城市溢价率保持在35%左右，连续10个月高于35%。
• 商办用地：一线城市溢价率为零，二线城市溢价率冲高至48%，三四线城市溢价率15%。

土地市场趋势解读

• 一线城市：土地供应放缓，以存量盘活为主，房价调控政策显著影响地价，预计零溢价将成为常态。
• 二线城市：市场热度不减，部分城市如杭州、重庆表现突出，商办地块溢价率显著提升。
• 三四线城市：受城镇化和棚改政策推动，土地成交量和楼面均价持续上升，但需警惕泡沫风险，防止过热。

排行榜亮点

1. 全国各类用地成交总价TOP10

• 第一名：杭州市武林天水单元XC0105-05A地块（百井坊地块），成交总价107.31亿元，楼面价55285元/平米，溢价率118.51%。
• 第二名：宁波市成交总价149.32亿元，楼面价36005元/平米，溢价率149.32%。
• 第三名：上海市嘉定区江桥镇北社区K2-01地块，成交总价21.33亿元，楼面价30500元/平米，溢价率0%。
• 第四名：杭州市未来科技城136号地块，成交总价23.41亿元，楼面价26993元/平米，溢价率49.96%。
• 第五名：杭州市市北西单元兴议村C-21地块，成交总价56.42亿元，楼面价25796元/平米，溢价率49.98%。

2. 全国各类用地成交楼面地价TOP10

• 第一名：杭州市武林天水单元XC0105-05A地块，楼面价55285元/平米，溢价率118.51%。
• 第二名：宁波市楼面价36005元/平米，溢价率149.32%。
• 第三名：上海市嘉定区江桥镇北社区K2-01地块，楼面价30500元/平米，溢价率0%。
• 第四名：杭州市市北西单元兴议村C-21地块，楼面价25796元/平米，溢价率49.98%。
• 第五名：青岛市市北区敦化路1号地块，楼面价22752元/平米，溢价率414.76%。

3. 全国住宅用地溢价率TOP10

• 第一名：潍坊市溢价率562.1%，楼面价833元/平米。
• 第二名：安庆市溢价率373.92%，楼面价5000元/平米。
• 第三名：平顶山市溢价率361.5%，楼面价720元/平米。
• 第四名：防城港市溢价率334.29%，楼面价2027元/平米。
• 第五名：眉山市溢价率331.58%，楼面价5687元/平米。

4. 全国商办用地成交总价TOP10

• 第一名：杭州市武林天水单元XC0105-05A地块，成交总价194.1亿元，楼面价55285元/平米，溢价率118.51%。
• 第二名：防城港市赤港城区地块，成交总价46.59亿元，楼面价2700元/平米，溢价率250.85%。
• 第三名：郑州市龙湖中环北路北地块，成交总价20.31亿元，楼面价4171元/平米，溢价率0%。
• 第四名：嘉兴市平湖市当湖街道地块，成交总价22.52亿元，楼面价2793元/平米，溢价率10.51%。
• 第五名：大理白族自治州地块，成交总价15.01亿元，楼面价3973元/平米，溢价率0%。

总结

整体来看，2018年5月全国土地市场呈现“量升价稳”的趋势，一线和二线城市的土地市场受政策调控影响明显，而三四线城市则因城镇化和棚改政策持续升温。政策调控对土地市场的影响深远，预计未来一线城市土地供应将更多以租赁住房、动迁安置用地为主，而三四线城市需警惕泡沫风险，合理控制土地投资。同时，杭州成为当月唯一成交总价过百亿的二线城市，显示出其在商办市场的强劲吸引力。