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上海市房地产市场月度数据快报（2022年12月）总结

一、核心内容概述

2022年12月，上海市房地产市场在政策支持和市场调整中呈现出供应增加、成交放缓、结构变化等特征。政府和监管部门出台多项政策，稳定市场预期，支持房地产企业融资和住房需求。市场整体保持平稳发展态势，但受疫情等因素影响，部分市场指标出现波动。

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二、主要政策支持

1. 货币政策支持

• 央行政策：为稳增长和稳就业，央行加大稳健货币政策实施力度，包括降准25个基点，引导市场利率下降。
• 结构性工具：加强对“三农”、小微企业、民营企业和绿色发展的支持。
• 金融支持座谈会：12月8日，人民银行上海总部、上海银保监局等机构召开座谈会，部署落实金融支持房地产市场平稳健康发展16条措施，优化房企股权融资政策。

2. 中央经济工作会议定调

• 2022年12月14日，中央经济工作会议强调支持刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳健康发展。
• 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制。

3. 证监会支持政策

• 证监会表示将大力支持房地产市场平稳发展，加快资本市场支持政策落地。
• 推进改善优质房企资产负债表计划，支持民企债券融资，推动保障性租赁住房REITs板块建设。

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三、土地市场情况

1. 市场概况

• 12月新增土地供应27宗，约80.5万m²，环比下降32.7%，同比下降61.1%。
• 土地成交43宗，约178.6万m²，环比上升255.1%，同比下降53.9%。
• 成交总金额约187.9亿元。

2. 居住用地成交情况

• 12月共成交6宗居住用地，约32.7万m²，成交总价约126.8亿元。
• 2宗溢价成交，分别为：
  • 宝山区顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块，成交总价20.8亿元，楼面地价33362元/㎡，溢价率9.45%。
  • 青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块，成交总价33.08亿元，楼面地价24484元/㎡，溢价率8.96%。

3. 商服用地成交情况

• 12月商服用地成交6宗，总面积约7.33万㎡，可建面积11.64万㎡，成交总价约21.66亿元。
• 4宗地块具体成交情况如下：
  • 静安区江宁路街道江宁社区C050201单元031-a-3地块，成交总价12.84亿元，楼面地价26553元/㎡。
  • 崇明区城桥镇CMC1-0104单元0516B-02地块，成交总价1.55亿元，楼面地价4240元/㎡。
  • 崇明区长兴镇创建村开心农场02-01、02-09、02-10、02-11地块（乡村振兴项目），成交总价0.52亿元，楼面地价2800元/㎡。
  • 静安区南京西路街道南西社区C050401单元115-10地块，成交总价5.02亿元，楼面地价73320元/㎡。

4. 土地成交结构

• 12月成交地块中，居住用地占比6宗，商服用地6宗，工业用地21宗，研发用地10宗。
• 成交结构显示，外郊环间成交占比最高（约53.1%），成交套数4562套。
• 本月成交均价上涨8.2%，其中内中环间涨幅最大（27.0%），主要受浦东张江“浦开江南里”和“宝地东郊四季”项目影响。

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四、住房市场情况

1. 新建商品住宅市场

• 供应套数17749套（204.4万m²），环比上升44.7%。
• 成交套数8586套（101.0万m²），环比下降9.7%，同比上升3.1%。
• 市场供求比1:0.48，呈现“供大于求”现象。
• 成交均价69562元/㎡，环比上涨8.2%。
• 浦东、闵行区合计成交量占比超四成。

2. 成交结构

• 外郊环间成交占比最高（53.1%），成交套数4562套。
• 内环线以内成交占比最低（约8.6%），成交套数10709套。
• 成交均价涨幅最大的为内中环间（27.0%），主要受个别高单价项目影响。

3. 存量住房市场

• 成交均价41760元/㎡，环比下跌0.2%。
• 交易量12411套（104.2万m²），环比下降23.0%，同比下降31.0%。
• 成交结构显示，外郊环间交易占比上升（38.5%），而内中环间、中外环间交易占比下降。
• 50-70㎡房源成交占比下降，70-90㎡房源成交占比上升，市场呈现向大户型倾斜的趋势。

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五、商办市场情况

1. 新建商业市场

• 供应套数110套（4.4万m²），环比下降58.5%。
• 成交套数198套（4.6万m²），环比下降32.4%。
• 供求比1:1.8，市场整体偏紧。

2. 新建办公市场

• 供应套数103套（14.7万m²），环比下降50.2%。
• 成交套数395套（18.4万m²），环比下降12.8%。
• 供求比1:3.83，市场偏宽松。

3. 大宗交易资讯

• 友邦人寿以50.3亿元收购上海北外滩89街坊商业、办公及文化综合地产项目。
• 项目位于虹口区，规划建筑面积约12.7万m²，总建筑面积约23.1万m²，预计2023年上半年竣工。

4. 热点项目

• 本月商办市场成交量前三项目：
  • 徐汇万科中心（徐汇区），成交面积约4.1万m²。
  • 浙铁绿城长风中心（普陀区）。
  • 海尚智慧广场（杨浦区）。

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六、关键信息总结

类别	关键信息
政策支持	央行、证监会、银保监局等机构出台多项政策，支持房地产市场平稳发展。
土地市场	土地成交面积环比上升255.1%，但同比仍下降53.9%；外郊环间成交占比最高。
住房市场	新房市场供应激增，成交放缓；存量房市场成交量持续回落，价格微跌。
商办市场	商业和办公市场供应和成交均环比下降，但办公市场供求比偏宽松。
市场结构	房地产市场重心向外围区域延伸，大户型及中高端房源成交占比上升。

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七、结语

2022年12月，上海市房地产市场在政策引导下保持平稳，但受疫情及市场供需变化影响，新房市场去化放缓，存量房市场成交量持续下降。政府和监管部门积极采取措施，推动市场向新发展模式转型，助力房地产市场稳定发展。