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上海市房地产市场月度数据快报（2022年6月）总结

核心内容概览

2022年6月，上海市房地产市场在“复工复产”政策推动下逐步复苏，土地市场呈现“供销两旺”格局，新建商品住宅市场成交量快速回升，存量住宅市场挂牌与成交量显著增长，商办市场成交量有所波动，同时政策层面出台多项措施支持市场稳定发展。

一、政策动态

1. 住建部：阶段性减免房屋租金

• 政策背景：为缓解小微企业及个体工商户的房屋租金压力，住建部等8部门联合发布通知。
• 适用范围：
  • 疫情中高风险地区县级行政区域内的国有房屋承租人：减免6个月租金；
  • 其他地区：减免3个月租金。
• 政策目标：稳定市场，减轻企业负担，支持服务业发展。

2. 上海市教委：人才落户新政

• 政策内容：
  • 高校应届硕士生符合基本条件即可落户；
  • 用人单位招聘行为符合诚信规范，并签订一年及以上就业协议的，加分由5分提升至7分。
• 政策目的：吸引高层次人才进沪就业，优化人才结构。

3. 银保监会：支持保障性住房建设

• 金融支持措施：
  • 鼓励银行保险机构加大对保障性住房建设的金融支持力度；
  • 推广优惠利率政策，支持保障性租赁住房建设；
  • 推动“保险+服务”模式，支持住房租赁市场健康发展。

二、土地市场

1. 市场概况

• 土地供应：6月新增土地供应60宗，总面积约197.0万m²，环比增加149.4%，同比增加24.3%。
• 土地成交：成交59宗，总面积约269.7万m²，成交金额约874.6亿元，环比增加356.6%，同比下跌28.4%。
• 市场趋势：土拍节奏加快，本地房企积极拿地，显示对楼市后期走势的信心。

2. 居住用地供应情况

• 供应地块：共34幅居住用地，总面积约119.7万m²，起始总价约746.5亿元。
• 区域分布：
  • 宝山：1宗，面积5.77万m²，起始总价31.19亿元；
  • 奉贤：3宗，面积7.37万m²，起始总价29.10亿元；
  • 嘉定：5宗，面积18.53万m²，起始总价95.92亿元；
  • 金山：1宗，面积2.78万m²，起始总价3.24亿元；
  • 静安：1宗，面积6.66万m²，起始总价7.49亿元；
  • 闵行：4宗，面积13.63万m²，起始总价88.92亿元；
  • 浦东：5宗，面积29.08万m²，起始总价181.01亿元；
  • 普陀：3宗，面积6.25万m²，起始总价7.78亿元；
  • 青浦：5宗，面积19.91万m²，起始总价95.09亿元；
  • 松江：2宗，面积5.85万m²，起始总价17.25亿元；
  • 长宁：1宗，面积2.30万m²，起始总价25.19亿元。
• 汇总：共34宗，总面积约119.66万m²，起始总价约746.46亿元。

3. 居住用地成交情况

• 成交地块：共36幅，总面积约199.7万m²，成交总价约834.7亿元。
• 溢价情况：17宗溢价成交，最高溢价率9.57%。
• 代表地块：
  • 徐汇区斜土街道xh128D-06地块：成交总价47.33亿元，楼面地价86285元/㎡，房地联动价131000元/㎡；
  • 松江区中山街道新城主城C单元C07-01号地块：成交总价27.27亿元，房地联动价55400元/㎡；
  • 青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块：成交总价19.19亿元，房地联动价63000元/㎡；
  • 闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHPO-1004单元09A-11A地块：成交总价40.43亿元，房地联动价52000元/㎡。

4. 商服用地成交情况

• 成交地块：4宗，总面积约15.0万m²，可建面积27.1万m²，成交总价约29.6亿元。
• 代表地块：
  • 金山区枫泾镇FJ010303单元01-C-01地块：商业与餐饮旅馆业用地，成交总价2.14亿元，楼面地价2190元/㎡；
  • 杨浦区定海社区N090603单元M1-04、M2-01、M3-01地块：商业与办公楼用地，成交总价25.26亿元，楼面地价22500元/㎡；
  • 松江区泗泾镇SJS20005单元26-02号地块：办公楼用地，成交总价2.08亿元，楼面地价3450元/㎡。

5. 成交结构

• 居住用地：成交36宗，总面积约199.7万m²，成交均价73351元/㎡，环比上涨2.6%。
• 商服用地：成交4宗，总面积约15.0万m²，成交均价19460元/㎡。
• 工业用地：成交17宗，环比增加70.0%。
• 研发用地：成交2宗，环比增加100.0%。

三、住房市场

1. 新建商品住宅市场

• 市场概况：
  • 供应套数9450套，面积107.5万㎡；
  • 成交套数8663套，面积102.8万㎡；
  • 成交均价73351元/㎡，环比上涨2.6%；
  • 成交量占比：外环以内区域占全市成交量41.9%。
• 热点区域：
  • 浦东新区及虹口区成交量破千，合计占比38.3%。
• 积分制楼盘：
  • “森兰名苑”认购组数693组，认购率456%，入围积分88.86分。

2. 存量住房市场

• 价格监测：
  • 二手住宅基价均值65233元/㎡，环比上涨0.67%。
• 市场概况：
  • 成交量15658套，面积129.71万㎡，同比下跌43.8%，环比上升5764.4%；
  • 挂牌量由4至5月的1.5万套上升至1.8万套。
• 成交结构：
  • 外环以内成交占比43.0%，较上月上升17.9个百分点；
  • 小户型房源（70㎡以内）成交占比达43.0%，显著上升；
  • 90-120㎡房源占比下降，显示市场偏好中小户型；
  • 300-600万房源成交占比上升至24.9%，而300万以内房源占比下降至65.5%。

四、商办市场

1. 新建商业市场

• 供应：2套，面积0.8万㎡；
• 成交：225套，面积5.0万㎡，环比上涨161.6%。

2. 新建办公市场

• 供应：51套，面积0.4万㎡；
• 成交：261套，面积5.92万㎡，环比下跌22.8%。

3. 大宗交易资讯

• 中谷物流收购佳兆业金融中心：
  • 交易对价不超过29亿元，最终价格待谈判；
  • 佳兆业金融中心位于浦东新区民生路1188号，总建筑面积7.7万㎡，办公面积4.7万㎡，评估价值29.07亿元。

4. 热点项目

• 成交量前三项目：
  • 上海漕河泾赵巷商务园（青浦赵巷）：成交面积约2.1万㎡；
  • 金域华庭（奉贤金汇）；
  • 百禄广场（浦东周康）。

五、总结

2022年6月，上海市房地产市场在政策支持和“复工复产”背景下逐步回暖，土地市场供销两旺，新建商品住宅和存量住宅市场成交量显著回升，市场结构向中小户型倾斜。商办市场成交量波动，但商业市场表现相对活跃。政策层面聚焦于租金减免、人才引进与住房租赁支持，为市场稳定提供了有力保障。