20220424-开源证券-房地产行业周报_市场回暖不及预期_因城施策力度有望加大_13页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2022年4月，房地产行业整体表现低迷，政策端持续放松，但市场回暖不及预期。分析师齐东认为，尽管政策向高能级城市扩散，行业估值仍有修复空间，因此维持“看好”评级。但销售和融资端仍面临较大压力，房企资金风险增加，需警惕政策变化带来的行业波动。

主要观点

• 政策放松持续：中央四大金融监管部门同日发声，强调稳定经济和房地产市场。地方层面因城施策力度加大，调控松绑城市从三四线向一二线扩散。
• 销售端承压：全国30大中城市新房成交面积同比下降51%，累计同比下降40%。二手房市场同样低迷，11城成交面积同比负增长。
• 土地市场低迷：100大中城市土地成交面积同比下降43%，三线城市表现最差，同比下降71%。土地溢价率维持低位。
• 融资端改善有限：信用债发行规模同比减少11%，海外债发行骤减95%。整体融资环境仍显紧张。
• 市场表现不佳：房地产板块指数下跌9.2%，表现弱于大市，部分个股跌幅显著。
• 投资建议：维持“看好”评级，认为政策持续改善将为地产板块带来投资机会。

关键信息

政策端

• 中央层面：央行、银保监会、证监会、国家外汇管理局传达国务院金融委会议精神，强调稳定房地产市场和防范系统性金融风险。
• 地方层面：
  • 绍兴、淮安、银川、赣州、张家口、龙岩、苏州、盐城、长沙、常德、南京、无锡等地相继出台放松限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度等政策。
  • 部分城市对人才购房提供补贴，放宽落户限制，推动市场活跃度。

销售端

• 新房成交：2022年第16周，全国30大中城市新房成交面积206万平米，同比下降51%，环比增加15%。年初至今累计同比下降40%。
• 二手房成交：11城二手房成交面积110万平米，同比增速-36%，市场持续低迷。

土地市场

• 土地成交：全国100大中城市推出土地规划建筑面积2453万平方米，成交1391万平方米，同比下降43%。
• 区域表现：一线城市成交面积同比增加125%，二线城市增加38%，三线城市下降71%。
• 溢价率：土地成交溢价率维持在1.8%的低位，显示市场观望情绪浓厚。

融资端

• 信用债：2022年第16周发行134.4亿元，同比减少11%，环比增加95%，平均加权利率3.21%。
• 海外债：发行0.5亿美元，同比减少95%，环比减少90%，平均加权利率2.85%。
• 融资改善：融资改善有限，房企资金风险仍存。

市场表现

• 板块走势：本周房地产指数下跌9.2%，表现弱于沪深300指数（-4.19%）。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前：皇庭国际（+9.09%）、南京高科（+5.81%）、ST海投（+4.55%）。
  • 跌幅靠前：京能置业（-35.96%）、南国置业（-32.46%）、空港股份（-30.39%）。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策超预期变化，可能导致行业波动加剧。

投资建议

• 评级维持：维持房地产行业“看好”评级，认为政策持续改善将带来市场修复机会。
• 投资机会：随着政策向一二线城市扩散，行业估值有望逐步修复，地产板块具备较好投资机会。

估值方法与法律声明

• 本报告分析基于假设，估值方法及模型存在局限性，不保证所涉证券价格表现。
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