20220605-开源证券-房地产行业周报_5月百强房企销售环比回升_政策调控空间依然充沛_13页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

2022年5月，房地产行业在多地出台支持政策的背景下，百强房企销售环比有所回升，但同比仍面临较大压力。行业整体投资评级为“看好”，认为政策逐步兑现，市场基本面修复已进入过渡阶段，投资机会依然存在。然而，销售和融资端仍面临挑战，市场恢复周期较长，以中高能级城市为主。

主要观点

• 政策调控空间充沛：尽管各地持续出台支持政策，但整体调控节奏为“小步慢走”，在“房住不炒”基调下仍有调整空间。
• 销售端复苏缓慢：5月30大中城市新房成交面积同比下降48%，累计同比下降43%，二手房成交依然低迷。
• 土地市场持续低迷：100大中城市土地成交面积同比下降65%，溢价率维持低位，但北京和上海开启“双集中”土拍，市场逐步回暖。
• 融资端压力仍存：信用债发行规模同比下滑70%，海外债发行保持低位，显示房企融资环境尚未明显改善。
• 投资建议：维持行业“看好”评级，认为三季度可能成为销售拐点，投资机会仍存在。

关键信息

政策端

• 中央层面：央行和外汇局强化政策引导，聚焦市场主体、有效投资、降低成本等，支持经济稳定。
• 地方层面：
  • 成都和西安放宽限购政策，降低首付比例，提高公积金额度。
  • 上海、青岛、福州、温州、宁波、张家口、淄博等城市出台不同形式的购房支持政策。
  • 长三角基础设施REITs产业联盟成立，推动REITs市场发展。
  • 多个城市调整公积金政策，支持刚需和改善性购房需求。

销售端

• 新房销售：2022年第22周，30大中城市新房成交面积238万平米，同比下降48%，环比增长7%。年初至今累计成交面积4776万平米，同比下降43%。
• 二手房销售：11城二手房成交面积为91万平米，同比下降34%，累计同比也保持负增长。

投资端

• 土地市场：全国100大中城市推出土地规划建筑面积4221万平方米，成交1553万平方米，同比下降65%。
• 土拍动态：北京和上海开启双集中土拍，北京两日共出让17宗宅地，揽金499.6亿元；上海首批集中供地前两日成功出让24宗土地，揽金562.4亿元。

融资端

• 信用债发行：2022年第22周信用债发行38.5亿元，同比减少70%，环比减少67%，平均加权利率3.24%。
• 海外债发行：海外债发行0.3亿美元，同比减少91%，环比增加100%，平均加权利率3%，环比下降25BPs。

一周行情回顾

• 板块表现：本周房地产指数下跌2.38%，弱于沪深300指数（上涨2.21%），在28个板块中排名第28位。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前：数源科技（+42.83%）、派斯林（+20.16%）、冠城大通（+15.69%）等。
  • 跌幅靠前：中交地产（-20.92%）、信达地产（-14.89%）、天保基建（-13.99%）等。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；
2. 调控政策超预期变化，行业波动加剧；
3. 疫情散发影响消费者购房信心。

行业评级说明

• 证券评级：买入、增持、中性、减持；
• 行业评级：看好、中性、看淡；
• 评级标准：基于报告日后6~12个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现。

估值与分析方法的局限性

• 本报告基于假设，不同假设可能导致分析结果差异；
• 估值方法及模型存在局限性，结果不保证所涉证券能够在该价格交易。

法律声明

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