房地产行业2024年中期策略：政策坚定信心，基本面逐步修复-240704-广发证券-38页_1mb

房地产行业2024年中期策略总结

一、政策与基本面分析

核心观点

• 政策转变：2024年4月政治局会议明确政策转向，从“防守”到“进攻”，标志着房地产政策进入新的阶段。
• 政策力度：517新政是本轮周期第四次政策放松，首/二套首付比例降至15% / 25%，取消利率下限，政策力度超预期。
• 市场表现：新政后，市场反应积极，A股及H股上市房企涨幅显著，显示市场对基本面修复的信心逐步恢复。

政策复盘及展望

• 政策演变：2021年7月销售面积转负后，政策逐步放松，2023年8月为首次较大规模放松，2024年5月新政为关键转折点。
• 政策效果：政策力度指数显著下降，显示政策宽松程度超过14-16年周期，表明政策对市场的影响正在显现。

基本面改善

• 销售趋势：新房市场单月年化销售面积稳定在9-10亿平米，销售面积降幅最大的阶段已过，需求端逐步稳定。
• 二手房表现：14城二手房成交面积同比转正，市场活跃度提升，二手房价格更为市场化，流动性更好。

二、需求端预测

销售预测

• 2024年销售：预计全年商品房销售面积9.5亿平米，同比下降15%；销售金额9.5万亿元，同比下降18%；销售均价同比下降4%。
• 2025年展望：销售面积降幅收窄至-4%，价格同比回升2.5%，销售金额预计9.4万亿元，同比下降1%。

数据分析

• 销售节奏：2024年6月53城新房成交面积同比-18.3%，降幅较5月收窄。通过情景分析，预计全年销售面积稳定在9.5亿平米左右。
• 季节性因素：销售具有明显的季节性特征，12月占比较高，6月为上半年高峰，销售数据需结合季调年化分析。

三、供给端分析

开工预测

• 2024年开工：预计全年新开工面积7.7亿平米，同比下降20%。主要受房企拿地意愿和能力下降影响。
• 2025年展望：预计新开工面积7.8亿平米，同比上升2%，随着市场企稳，房企投资信心有所恢复。

竣工预测

• 2024年竣工：预计全年竣工面积同比下降20%。主要因土地储备减少和出险房企现金流压力。
• 企业层面：32家房企2023年土地储备面积同比下降19%，竣工/前一年土储比例为21%，较之前下降，显示竣工压力。

拿地与开工关系

• 房企拿地：2024年1-5月44家主流房企拿地面积同比-73%，表明房企投资趋于保守。
• 有效拿地：有效拿地面积与新开工面积存在偏差，主要由于城投及中小企业拿地比例上升。

四、板块投资与风险提示

投资机会

• 地产股表现：预计未来半年至一年地产板块有较好表现，可能超过前高并获得较好绝对收益。
• 政策支持：央行设立5000亿元保障性住房再贷款，支持地方收购存量商品房，推动市场去库存和稳房价。

风险提示

• 政策效果：政策效果可能不及预期，市场恢复节奏存在不确定性。
• 市场景气度：市场景气度可能进一步回落，影响销售和投资。
• 企业盈利能力：企业盈利能力修复节奏可能低于预期，影响整体行业表现。

五、政策空间展望

• 需求端政策：未来可能继续推出降低利率、首付分期、套内计价、房贷抵扣个税等政策，以提升居民购房能力。
• 供给侧政策：重点在于“去库存”，支持地方收购存量商品房，稳定房价，防止风险扩散。
• 最终目标：通过政策组合拳，稳定房地产市场，使其回归平稳发展。

六、关键数据与图表

• 四限政策指数：2024年6月政策力度指数降至859，同比下降63%。
• 销售面积与均价：2024年1-5月销售均价9733元/平米，预计全年均价10021元/平米，同比下降4%。
• 开工与竣工比例：2024年新开工面积/销售面积比值为82%，竣工面积/前一年土储比例为21%，显示供需缺口。

七、重点城市政策跟进

• 一线城市：北京、上海、深圳均落实517新政，首套房贷利率下调幅度较大，首付比例降至15%。
• 二线城市：如杭州、苏州、南京等，也调整了首付比例和房贷利率，推动市场复苏。
• 政策执行：一线城市限购政策执行较严格，但部分区域已放宽，如北京五环外、上海郊区等。

八、总结

2024年房地产政策进入新阶段，从“防守”转向“进攻”，推动市场逐步企稳。需求端销售面积降幅趋缓，二手房表现活跃，显示市场信心有所恢复。供给端开工与竣工仍面临压力，但预计2025年将有所改善。地产板块投资机会显现，但需警惕政策效果不及预期及市场进一步回落风险。