投资策略研究：去库存再起，坚定看好地产链修复空间-240516-长城证券-12页_586kb

投资策略研究总结

核心内容

本报告分析了当前中国房地产市场面临的去库存压力及政策动向，指出政府正在通过多种手段稳定房地产市场，并探讨了地产链修复对相关行业的影响。

主要观点

• 政策动向：中央政治局会议强调了房地产行业的重要性，地方政策迅速响应，如西安、杭州全面取消住房限购。此外，多地推出“以旧换新”政策，旨在激活市场、提振信心。
• 市场现状：商品房销售持续低迷，库存高企。2024年一季度，商品房销售额同比下降27.6%，待售面积累计同比持续上涨，库存处于历史高位。二手房成交情况优于新房，部分城市二手房挂牌量大幅上升。
• 购房者偏好：购房者更倾向于购买二手房，因其具备现房优势和价格优势，且对期房失去信任，部分购房者选择司法拍卖房等。
• 政策效果预期：政策可能通过两个逻辑链条推动市场复苏：一是释放市场购买力，通过限购放松、限价调整等方式引导购房者预期；二是政府直接接手开发商存量房源，缓解其现金流压力。
• 行业影响：地产链修复将利好房地产开发企业及部分地产后周期行业，如白色家电、小家电、厨卫电器、家电零部件、玻璃玻纤、装修改材、装修装饰Ⅱ和房地产服务等。

关键信息

政策背景

• 中共中央政治局会议强调要持续防范化解房地产风险，支持消化存量房产，推进“保交楼”工程。
• 截至目前，除一线城市外，部分二线城市已取消限购，政府正积极采取措施激活市场。

市场数据

• 2024年一季度，商品房销售额同比下降27.6%，待售面积累计同比上涨，库存处于历史高位。
• 中国十大城市商品房存销比达到25.11，部分城市新房去化周期超过36个月，远超合理值。
• 2024年4月，全国二手房挂牌数量接近541万套，一线城市的挂牌量也在快速上升。

交易热度

• 二手房整体成交情况好于一手房，2023年二手房成交量占比首次超过一手房。
• 二手房成交面积同比持续正增的区间包括2012Q3-2013Q2、2015Q1-2016Q4、2020Q2-2021Q2，其中小家电与装修改材在这些区间均取得超额收益。

行业表现

• 房地产开发企业：市净率中位数为0.87，部分企业PB低于1，政府收储有望改善其估值。
• 地产后周期行业：在二手房成交回暖的情况下，白色家电、小家电、厨卫电器、家电零部件、玻璃玻纤、装修改材、装修装饰Ⅱ及房地产服务等行业表现较好。
• 当前表现：白色家电与小家电前期涨幅较高，而装修装饰Ⅱ和家电零部件Ⅱ仍处于低位。

风险提示

• 房地产相关政策落地不及预期
• 二手房成交恢复不及预期
• 商品房库存去化速度不及预期
• 相关政策持续性不及预期
• 股票市场波动

图表目录

• 图表1：中央政治局会议后解除限购城市
• 图表2：部分城市“以旧换新”政策梳理
• 图表3：中国商品房销售额及累计同比
• 图表4：中国商品房待售面积及累计同比
• 图表5：30大中城市商品房成交面积
• 图表6：中国十大城市商品房存销比
• 图表7：全国二手房挂牌数量
• 图表8：一线城市二手房挂牌数量
• 图表9：二手房成交情况显著好于一手房
• 图表10：头部房地产开发企业市净率
• 图表11：六大城市二手房成交面积同比
• 图表12：二手房成交面积同比持续正增区间房地产相关二级行业表现
• 图表13：超额二级行业今年以来表现

总结

本报告指出，当前房地产市场面临库存高企和销售疲软的双重压力，但政策支持力度不断加大，市场预期有所改善。随着二手房市场回暖，相关行业有望受益，尤其是装修改材、家电零部件、装修装饰Ⅱ等。政府政策的持续性和执行效果将是影响市场复苏的关键因素，需密切关注。