房地产行业：新周期下房企“中特估”的价值-20230517-浙商证券-26页_1mb

新周期下房企“中特估”的价值总结

核心内容

本文分析了房地产行业在新周期背景下的发展趋势，重点探讨了“中特估”（中国特色估值体系）对房企的影响，并结合历史周期、供给侧改革、行业竞争格局和估值体系变化等内容，为投资者提供了对行业未来发展的判断与建议。

主要观点

1. 去产能下的房地产周期

• 房地产行业经历了2000-2023年的三大周期，基本面差异显著。
• 2020-2022年房地产政策面临选择，通过回收土地、团购商品房等手段稳定市场。
• 未售施工面积积累可能导致现房库存增加，但若新开工面积下滑速度低于销售面积增速，则现房库存将进入消化阶段，房价有望保持平稳。

2. 供给侧改革下的龙头房企

• 房地产行业供给侧改革类似于煤炭行业，通过去产能、兼并重组等方式提升行业集中度。
• 保利发展作为龙头房企，其营收、归母净利润、ROE等指标与煤炭龙头中国神华趋势相似，均在周期触底后出现回升。
• 2016年煤炭行业供给侧改革后，企业数量减少，价格上升，利润恢复。房地产行业也呈现出类似趋势，头部房企市占率和经营效率提升。

3. 房企“中特估”价值

• 2022年底，房地产行业迎来“三支箭”政策支持，受益企业主要为未出险的央国企和混合所有制房企。
• “中特估”体系下，房企表现出强现金流、低估值、高分红等特征，估值体系更注重中国元素和行业特征。
• 地产央国企估值相对偏低，但具备穿越周期的能力，经营性现金净流入表现优于行业平均水平。

关键信息

估值对比

行业评级

• 行业评级：看好
  以6个月内行业指数相对于沪深300指数的表现为标准，若表现高于+10%，则为“看好”。

风险提示

1. 政策放松力度和速度弱于预期，可能导致行业修复时间较长。
2. 局部城市疫情反复可能拖累行业修复进度。
3. 个别房企信用事件可能干扰板块整体估值修复。

房企未来发展方向

• 房企应注重开发、存量、专业化服务三大收入支撑。
• 杠杆长期保持一定水平，分红比例持续提升。
• 公司注重降本增效，利润率持续提升，带动ROE提升。

典型行业中特估均值

• 均值：PE 9.55倍，PB 1.05倍，分红率39.84%，市现率3.45倍，ROE 11.01%

结论

房地产行业在新周期下正经历供给侧改革与估值体系重构，央国企和混合所有制房企更易受益于“中特估”体系，具备穿越周期的能力。未来房企应关注降本增效、多元化收入结构及政策支持带来的估值修复机会。