20260318-中信证券-债市启明|“十五五”政策背景下房地产周期与利率传导机制研究_3页_157kb

债市启明 | “十五五”政策背景下房地产周期与利率传导机制研究总结

核心内容

本文围绕“十五五”政策背景下房地产周期的演变及其对利率传导机制的影响展开研究，旨在为理解未来宏观经济走势及利率变化提供参考。研究指出，房地产行业正逐步从高速增长阶段转向高质量发展阶段，其周期特征与利率走势之间存在紧密联系。

房地产周期特征

需求端变化领先

• 房地产销售是周期中最先变化的指标，其波动通常早于开发投资和供给调整。
• 销售企稳往往预示新开工和开发投资的回升，居民购房意愿与市场预期改善时，长端利率通常随之上行。
• 销售回落阶段，经济预期下降，债券市场避险情绪上升，利率中枢随之下行。

供给端调整滞后

• 土地购置、新开工与开发投资的调整相对滞后于销售变化。
• 土地购置面积的变化领先于投资与开工，对未来经济预期和利率形成前瞻信号。
• 新开工对利率的敏感度较高，而开发投资则相对滞后。
• 库存高企会对开发和经济预期形成抑制，从而对利率中枢形成下行压力。

库存对周期的影响

• 商品房待售面积在销售放缓阶段会逐渐累积，对开发和投资形成阶段性约束。
• 库存变化反映供需调整节奏，对经济增长预期和利率中枢具有滞后影响。
• 历史经验表明，高库存阶段通常伴随利率下行，而去库存阶段利率可能阶段性回升。

利率传导机制

居民信用与融资传导

• 居民中长期贷款和按揭贷款是销售向利率传导的重要桥梁，通常略早于利率反应。
• 信用扩张增强经济增长预期，对长端利率形成支撑。
• 若信用扩张滞后，利率上行动力有限，表明短期利率走势受信用周期节奏制约。

供给端对利率的影响

• 供给端通过投资节奏影响长端利率，土地购置、新开工和开发投资的变化反映房企的投资意愿与市场信心。
• 在房地产销售企稳、供给端逐步恢复的背景下，长端利率中枢可能呈现温和回升态势。

“十五五”期间房地产周期展望

• 在政策持续加码的背景下，一线城市房地产市场已出现边际改善迹象。
• “新沪七条”等政策推动成交活跃度回升，一线城市房价有望于2027年企稳。
• 在此之前，利率中枢料仍将维持震荡。
• 随着“十五五”规划及土地制度调整的推进，房地产行业或由深度调整阶段逐步向企稳与温和修复过渡。
• 长期来看，长端利率中枢更可能呈现缓慢回升的特征。

风险因素

• 房地产销售回升幅度不及预期
• 居民信用扩张滞后
• 房企投资与开工恢复滞后
• 高库存对开发和经济预期的制约
• 宏观政策或流动性调控风险

报告信息

• 作者：明明（中信证券首席经济学家）、杨宏宇（固定收益分析师）、孙毓铭（固定收益分析师）
• 报告发布日期：2026年3月17日
• 报告来源：中信证券研究部《债市启明系列一“十五五”政策背景下房地产周期与利率传导机制研究》
• 报告访问方式：
  • 中信证券研究网站
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