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碧桂园2021年业绩点评总结

核心内容

碧桂园于2021年实现营业收入5230.6亿元，同比增长13.01%；毛利润为927.8亿元，同比下降8.1%；归母净利润为268.0亿元，同比下降23.49%；基本每股收益为1.22元/股，同比下降24.7%。尽管收入保持增长，但利润受到市场环境和地价成本的影响而下滑。

主要观点

营收与利润表现

• 营业收入稳增：公司全年营收同比增长13.01%，销售规模保持稳定。
• 利润率下滑：毛利率由21.98%降至17.91%，净利率由9.08%降至8.13%，归母净利率由5.1%降至5.1%。
• 销售结构：权益销售额5580亿元，权益销售面积6641万方，权益回款率90%，连续六年稳定在90%以上。
• 城市与产品结构：销售集中在三四线城市（68%），高层住宅占比89%，车位及商铺占比8%。
• 利润下降原因：
  1. 2021年进入交付期的高价地块影响毛利率。
  2. 下半年市场销售环境遇冷，销售量与价格均未达预期。

土地储备与拿地策略

• 土地储备充足：截至2021年末，公司土储权益可售货值达14846亿元。
• 城市能级分布：一线、二线、三四线城市分别占比17.4%、29.6%、53%。
• 拿地结构优化：2021年新增333幅土地，权益地价1416亿元，单方均价3457元/平。
• 拿地区域集中：长三角、大湾区、环渤海、长江中游、川渝五大城市圈分别占新增权益土地金额的43%、17%、16%、5%、2%。
• 可售货值分布：98%位于常住人口50万以上区域，93%位于人口流入区域，75%位于五大城市圈，分布合理。

财务与融资优化

• 有息负债减少：2021年末有息负债为3179.2亿元，同比下降2.6%。
• 净负债率下降：净负债率降至45.4%，同比下降10.2pct。
• 扣预负债率下降：扣预负债率降至74%，同比下降6pct。
• 融资成本优化：期末平均融资成本为5.2%，同比下降19bps。
• 现金流稳定：公司持续优化现金流，2022E和2023E的经营现金流分别为121,651亿元和141,421亿元。
• 融资支持：公司获得招商银行和农业银行的并购及保障房融资协议，金额分别为150亿元和200亿元，成为少数获得并购贷的民营房企之一。

收并购策略

• 收并购进展：2021年四季度以来，公司已完成约35个项目的收并购安排。
• 未来潜力：市场分化带来更多优质收并购机会，叠加充足的并购融资，公司有望进一步增厚营收与利润。

关键信息

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 预测数据：
  • 2022E营业收入5504亿元，同比增长5.23%。
  • 2023E营业收入5796亿元，同比增长5.30%。
  • 2022E归母净利润271亿元，同比增长0.95%。
  • 2023E归母净利润285亿元，同比增长5.18%。
  • 2022E EPS 1.17元/股，2023E EPS 1.23元/股。

财务指标

风险提示

• 业绩不及预期
• 调控政策收紧
• 宏观经济波动

结论

碧桂园2021年实现营收稳增，但利润受市场环境与成本结构影响而下滑。公司土地储备充足，可售货值分布合理，融资成本进一步优化，且通过收并购策略积极拓展项目资源。尽管短期利润率下降，但长期来看，公司具备较强的市场竞争力与财务稳健性，投资建议为“买入”。