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财务优化提质增效，多元发展行稳致远

核心内容总结

本报告对碧桂园（2007.HK）2020年财务表现及未来三年的盈利预测进行了分析，重点突出公司在财务优化、销售增长、土储布局、产业链投资等方面的发展策略与成果，并对投资评级与风险提示进行了说明。

主要观点

• 财务优化成效显著：2020年公司实现收入4,629亿元，归母净利润350亿元。净借贷比率降至55.6%，总借贷余额同比下降11.7%，期末现金余额达1,836亿元，未使用授信额度3,400亿元，资金状况良好。加权融资成本下降0.78个百分点，销管费占比降至6.0%，同比下降1.0个百分点，显示出公司在成本控制方面的持续优化。

• 销售稳健增长：2020年公司完成权益销售额5,707亿元，权益销售面积约6,733万平方米，分别同比增长3.3%和8.0%。2016-2020年CAGR达25%。销售市占率为5%，其中一二线城市占比39%，三四线城市平均市占率约为8%，9个三四线城市销售额超百亿，显示出区域深耕战略的成效。

• 土储充足，布局合理：截至2020年底，公司权益可售资源达22,571亿元，其中73%位于五大都市圈，93%位于人口流入区域，8%位于常住人口50万人以上的区域。粤港澳大湾区权益可售资源达3,080亿元，潜在资源约1,375亿元，发展空间巨大。

• 产业链投资助力增长：公司在地产全产业链均有布局，通过科技赋能推动产业投资进入万亿级市场。碧桂园创投成立两年来，已投资数十家企业，综合收益率超80%，其中4家成功IPO，显示出公司在多元化发展中的竞争力。

• 盈利预测与评级：预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为10%，未来可能受益于产业链投资收益及行业利润市占率的逆势提升，维持“买入”评级。

关键信息

财务数据（2020年）

• 营业收入：462,920百万元
• 归母净利润：35,022百万元
• 每股收益：1.59元
• 净资产收益率：20.00%
• 加权融资成本：5.56%
• 净借贷比率：55.6%
• 期末现金余额：1,836亿元
• 总借贷余额：3,265亿元，同比下降11.7%

销售与市场表现

• 权益销售额：5,707亿元，同比增长3.3%
• 权益销售面积：6,733万平方米，同比增长8.0%
• 销售市占率：5%
• 一二线城市销售占比：39%
• 三四线城市平均市占率：8%

土储与投资布局

• 权益可售资源：22,571亿元
• 新购土地权益地价：2,092亿元
• 货地比：3.3
• 单方成本：2,968元
• 新获取土地：75%位于五大都市圈
• 多元化拿地金额占比：35%

产业链投资

• 产业投资规模：进入万亿级市场
• 碧桂园创投：投资数十家企业，综合收益率超80%，4家已IPO
• 科技赋能：提升整体竞争力，推动多元化发展

盈利预测（2021-2023年）

风险提示

• 三四线城市销售及回款不及预期
• 竣工交付低于预期

估值与财务比率

偿债能力

• 资产负债率：87.25%（2020A）→ 85.54%（2023E）
• 流动比率：1.17（2020A）→ 1.19（2023E）
• 速动比率：0.41（2020A）→ 0.36（2023E）

营运能力

• 总资产周转率：0.23（2020A）→ 0.25（2023E）
• 应收账款周转率：12.95（2020A）→ 14.00（2023E）
• 应付账款周转率：0.93（2020A）→ 1.05（2023E）

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅在20%以上
• 持有：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于10%与20%之间
• 中性：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于-10%与10%之间
• 回避：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于-20%与-10%之间
• 卖出：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅在-20%以下

行业评级说明

• 强于大市：行业整体回报高于恒生指数5%以上
• 跟随大市：行业整体回报介于恒生指数-5%与5%之间
• 弱于大市：行业整体回报低于恒生指数-5%以下