房地产行业-基于上市保障房REITs项目财报的深度研究：保障房项目收益率与运营成本和收储价格的关系-240814-中泰证券-23页_1mb

分析总结

本报告分析了上市保障房REITs项目的收益率与运营成本、收储价格的关系，基于对40个REITs项目的财务数据挖掘。2021年以来，随着国家提出保障性住房政策，房地产租赁行业发展迅速，政策推动下，中央多次强调消化存量房产和优化增量。研究显示，保障房REITs项目通过收储商品房用作保障房可提升租金回报率，但需考虑成本匹配问题。

财务分析涵盖红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT等5个保租房REITs项目。这些项目均展示高出租率和稳定收入，但折旧摊销占主导。例如，红土创新REIT的租金收入达5403万元，总成本中折旧占比72%，租售比仅为0.64%；若收储价格为原价4-6折，租售比可提升至1.6-3.2倍。类似地，华夏北京保障房REIT的租售比为0.86%，性价比高。研究发现，城市级别越高，收储后的效益越显著，如一线城市适用价格折扣更优。

收储政策是关键驱动因素。2024年中央政策鼓励地方国企收购存量商品房用作保障房，并推出结构性货币工具如保障性住房再贷款，但实际发放资金121亿元，推进缓慢，主要障碍是低租金回报率及成本与收益不匹配。测算显示，一二线城市收储房的价格折扣需在4-6折区间，方能满足项目运营需求。

投资建议：鉴于政策支持，优先考虑一线城市的地方国企和优质央企，如招商蛇口、华润置地等，因其在收储中角色突出。风险包括二级市场波动、政策调整和数据滞后。总体而言，保障房REITs有望实现可持续收益，但需密切监控成本控制和收储折扣策略。

该摘要基于REITs财报数据，揭示了财务指标与政策互动的深层关系。字数统计约800字。