基于上市保障房REITs项目财报的深度研究-保障房项目收益率与运营成本和收储价格的关系-中泰证券_23页_1mb

报告摘要

保障房REITs项目收益率与运营成本分析总结

2021年以来，保障性租赁住房（保租房）政策推动住房租赁行业快速发展。2023年7月，党中央首次提出房地产市场供求关系发生重大变化，2024年4月中央政治局会议提出“消化存量房产”，7月再次强调“消化存量与优化增量结合”，支持收购存量商品房用于保障房建设。目前，5单保租房REITs已上市，其中4单披露年报，分析其财务表现与收储价格关系。

核心REITs项目分析

红土创新深圳人才安居REIT
- 资产：4个保租房项目（安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆），分布于深圳核心区域及周边。
- 运营：出租率维持高位（98%-99%），租金收入稳定，2023年总租金收入5403万元，成本以折旧摊销为主（占72%），运维成本率15%。
- 租售比：按商品房价格收储估值约85亿元，对应租售比0.64%；若以原价8折、6折、4折、2折收储，租售比分别提升至0.80%、1.07%、1.60%、3.20%。
中金厦门安居保障房REIT
- 资产：2个保租房项目（园博公寓、珩琦公寓），位于厦门集美区商业核心区及软件园区域。
- 运营：2023年租金收入7685万元，出租率稳定在99%以上，成本以折旧摊销为主（占62%），运维成本率26%。
- 租售比：按商品房价格收储估值约63亿元，对应租售比1.22%；若以原价8折、6折、4折、2折收储，租售比分别达1.53%、2.04%、3.06%、6.12%。
华夏北京保障房REIT
- 资产：2个保租房项目（文龙家园、熙悦尚郡），位于北京海淀、朝阳区。
- 运营：2023年租金收入7300万元，出租率95%，成本折旧摊销占比54%，运维成本率28%。
- 租售比：按商品房价格收储估值约85亿元，对应租售比0.86%；若以原价8折、6折、4折、2折收储，租售比分别达1.07%、1.43%、2.15%、4.29%。
华夏基金华润有巢REIT
- 资产：2个保租房项目（有巢泗泾、东部经开区），位于上海松江区。
- 运营：2023年租金收入7841万元，出租率约94%，成本折旧摊销占比57%，运维成本率41%。
- 租售比：按商品房价格收储估值约46亿元，对应租售比1.71%；若以原价8折、6折、4折、2折收储，租售比分别达2.14%、2.85%、4.28%、8.55%。

政策与市场影响
保障房收储政策自2024年5月启动后，全国30个城市出台相关措施，如广州、苏州、武汉等，推动地方国企收购存量商品房。但收储进展缓慢，部分城市因租金回报率低、成本收益不匹配面临瓶颈。央行设立保障性住房再贷款工具，支持国企收购存量房，但二季度发放规模仅121亿元，其他结构性工具使用效果不佳。

投资建议
政策明确支持保障房建设，预计一线及强二线城市的收储工作将稳步推进。建议关注一线城市地方国企及优质央企（如城投控股、城建发展、招商蛇口、华润置地等），因其具备资金实力与政策优势，有望在收储及REITs项目中获益。

风险提示