深度报告-20240814-中泰证券-基于上市保障房REITs项目财报的深度研究_保障房项目收益率与运营成本和收储价格的关系_23页_1mb

保障房REITs项目研究总结

研究背景

随着保障房政策力度加大，收储存量商品房用于保障房建设成为市场热点。通过对已上市保租房REITs项目财务数据的研究，分析保障房项目收益率与运营成本、收储价格间的紧密关系。

政策背景

自2023年7月以来，中央多次强调保障性住房建设和供给的重要性，提出坚持“消化存量和优化增量相结合”，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。2024年5月，央行设立保障性住房再贷款工具，推动各地国企以合理价格收购房地产企业已建成存量商品房。

主要发现

REITs项目财务表现

1. 红土创新深圳人才安居REIT：

• 总资产价值约85亿，租金收入5403万元，租售比达0.64%
• 成本中折旧摊销占比72%，运维成本率仅15%

2. 中金厦门安居保租房REIT：

• 项目估值约63亿，租金收入7685万元
• 折旧摊销占成本62%，租售比为1.22%

3. 华夏北京保障房REIT：

• 总价值约85亿，租金收入7301万元
• 折旧摊销占比54%，对应租售比0.86%

4. 华夏华润有巢REIT：

• 项目估值约46亿，租金收入7841万元
• 折旧摊销占总成本57%，租售比达1.71%

收储价格影响

研究表明，若一线城市保障房按原价的4-6折收储，可实现较好的收益与成本匹配，即对应的租售比分别达1.6-2.0倍以上。

投资建议

基于政策支持与财务数据表现，建议重点关注一线城市的国有企业及优质央企，具体包括：

• 城投控股
• 城建发展
• 华发股份
• 招商蛇口
• 金地集团
• 华润置地
• 中国海外发展

风险提示

1. 二级市场价格波动风险
2. 公开资料时效性及准确性风险
3. 政策支持力度可能调整风险

总结评价

当前保障房收储政策正在有序推进，REITs项目整体保持稳健运营。一线城市的国企主体由于区域优势和政策支持，被视为收储保障房的优先选择，值得市场关注。