深度-仲量联行-大中华区2021年一季度物业摘要-2021.6-62页_10mb

仲量联行2021年第一季度大中华区物业市场总结

核心内容

2021年第一季度，中国GDP同比增长18.3%，社会消费品零售总额同比增长33.9%，固定资产投资同比增长25.6%，显示出中国经济持续稳定恢复的态势。尽管受到疫情和国际环境的影响，市场信心正在增强，全年经济增速有望保持在8%以上。仲量联行的报告指出，各主要城市办公楼、零售、住宅和物流地产市场均呈现不同程度的复苏迹象。

主要观点

办公楼市场

• 全国市场：2021年第一季度全国主要城市甲级办公楼净吸纳量达到125万平方米，供需基本均衡，市场信心有所提振。
• 一线城市：北京、上海、广州、深圳甲级办公楼净吸纳量分别为21万、29万、11万和27万平方米，其中北京净吸纳量同比增长3倍以上，显示出强劲的升级与搬迁需求。上海、广州、深圳租金跌幅收窄，其中深圳租金在经历9个季度下跌后回稳。
• 二线城市：杭州、成都、重庆等城市的甲级办公楼市场表现出积极信号，如杭州甲级租金首次回正，成都空置率降至20%以下。
• 租金倒挂现象：北京多个子市场出现租金倒挂，新租租金低于续租租金，但中关村和金融街表现稳定，租金保持正向增长。
• 轨道交通影响：非中央商务区的轨道交通密度持续提升，平均距离缩短，带动租户迁移，促进区域发展。

零售地产市场

• 消费复苏：一季度社零总额同比增长33.9%，其中餐饮收入增速首次超过商品零售，显示出消费市场“回归常态”。
• Top10城市：北上广深及武汉、重庆、成都等城市成为社零增长主力，其中武汉因基数低，增速最高达56.9%。
• 优质零售物业：优质零售物业市场新增供应回落，空置率下降至9.6%，主要受益于餐饮业态的稳定运营。
• 商业定位差异：高端购物中心表现优异，中端市场因客群不稳定而出现分化，市场优胜劣汰趋势明显。

住宅市场

• 政策影响：2021年“房住不炒”仍是政策基调，热点城市调控加码，如上海出台“沪十条”。
• 市场表现：一线和二线城市的住宅成交面积同比增长99%和33%，其中一线城市成交面积同比大增203%，成为2008年以来成交量最高的第一季度。
• 价格趋势：全国70个大中城市新建商品住宅销售价格环比涨幅基本稳定，一线城市涨幅0.4%，二线城市涨幅0.5%。
• 展望：2021年住宅市场将保持一定热度，成交量预计与2020年基本持平或小幅回落。

物流地产市场

• 冷链物流：疫情推动下，香港冷链物流市场受到投资者关注，冷冻仓租金较干仓溢价20-30%。
• 市场挑战：冷冻仓市场尚不成熟，供应稀缺，专业知识门槛高，建造成本高，导致投资交易较少。

关键信息

• 经济复苏：一季度GDP、社零、固定资产投资等指标均表现出强劲复苏，显示经济稳定恢复。
• 市场信心：随着疫情控制，市场信心增强，租赁需求回升，租金跌幅收窄。
• 行业驱动：TMT行业、大健康产业、金融服务业等成为推动市场复苏的重要力量。
• 政策影响：政府继续实行宽松的财政政策和稳定的货币政策，推动市场开放和营商环境改善。
• 供需关系：部分城市新增供应放量，加剧市场竞争，不同品质项目表现分化。

各城市市场简述

北京

• 净吸纳量：21万平方米，较去年全年增长3倍以上。
• 租金：连续9个季度下跌，同比跌幅8.4%，但跌幅收窄。
• 趋势：科技和大健康行业推动市场复苏，轨道交通改善带动非CBD区域发展。

上海

• 净吸纳量：29.8万平方米，为2019年以来最高。
• 租金：整体租金跌幅放缓，部分板块如北外滩与陆家嘴通勤时间缩短，增强板块吸引力。

广州

• 净吸纳量：11万平方米，租赁活跃度达到疫情前水平。
• 租金：租金保持稳定，部分板块如珠江新城租金上涨。
• 趋势：数字经济成为主要驱动力，未来供应将推动市场进一步发展。

深圳

• 净吸纳量：27万平方米，较2019年增长近一倍。
• 租金：租金回稳，跌幅放缓，市场信心恢复。
• 趋势：数字经济和金融行业需求旺盛，预计全年净吸纳量将突破百万平方米。

成都

• 净吸纳量：5.5万平方米，科技互联网行业成为主要驱动力。
• 租金：跌幅收窄，空置率降至21.1%。
• 趋势：未来供应量增加，可能推高空置率，租金面临下行压力。

天津

• 净吸纳量：3.8万平方米，高于过去五年平均水平。
• 租金：跌幅放缓，市场信心增强。
• 趋势：科技和金融行业推动需求增长，预计年底租金企稳。

青岛

• 净吸纳量：3.3万平方米，市场需求缓慢回调。
• 租金：跌幅持续，但降幅收窄。
• 趋势：未来供应放量可能加剧竞争，推动租金下行。

重庆

• 净吸纳量：6.3万平方米，科技互联网行业成为主要驱动力。
• 租金：跌幅收窄，甲级市场空置率回落至20.4%。
• 趋势：三大核心商务区成型，租金趋于平稳。

沈阳

• 净吸纳量：1.1万平方米，市场活跃度回升。
• 租金：跌幅收窄，但整体仍承压。
• 趋势：中资企业仍是主力租户，未来供应集中在核心商圈。

武汉

• 净吸纳量：5.2万平方米，光谷区域表现突出。
• 租金：跌幅收窄，但整体仍承压。
• 趋势：在线教育行业持续活跃，但第三方办公服务仍面临风险。

结论

2021年第一季度，大中华区物业市场整体呈现稳定复苏态势，尤其是办公楼和零售地产市场表现突出。政策支持、行业升级和交通改善成为推动市场回暖的主要因素。尽管部分城市仍面临供应压力，但市场需求的回升和租金的企稳表明市场正在逐步恢复活力。未来，随着经济的持续增长和政策的进一步落实，市场有望保持稳健发展。