仲量联行-2018年第二季度大中华区物业摘要_68页_14mb

报告摘要

大中华区物业市场2018年第二季度总结

核心内容概述

2018年第二季度，大中华区房地产市场整体表现稳健，但受到中美贸易摩擦和去杠杆政策的影响，市场需求和租金上涨趋势有所分化。尽管整体GDP增速略有放缓，但新动能如服务业和新兴产业对经济的支撑作用增强，推动市场持续发展。仲量联行数据显示，主要城市办公楼、零售物业和住宅市场均呈现出不同的发展趋势，其中联合办公和长租市场尤为活跃。

主要观点与关键信息

经济与政策动态

GDP增长：2018年第二季度中国GDP同比增长6.7%，略低于第一季度的6.8%。
出口与投资：人民币计价的出口增长4.9%，固定资产投资增长6.0%。
货币政策：中国人民银行三次定向降准，货币政策将更注重防范金融风险和促进实体经济发展。
供给侧改革与开放：预计下半年供给侧改革和对外开放将有助于保持经济增长的可持续性。

办公楼市场

市场概况

一线城市：北京、上海、广州和深圳的办公楼市场总体活跃，其中广州租金涨幅领先。
二线城市：成都、杭州、南京、西安等城市的净吸纳量增长显著，租金表现良好。
净吸纳量：一线城市净吸纳量达190.4万平方米，二线城市达135.5万平方米。
空置率：北京空置率降至6.6%，广州空置率降至3%-4%，上海和深圳则保持平稳。

北京

租金：整体租金环比上涨2.2%，CBD空置率降至3.2%，创历史新低。
新项目：中航资本大厦竣工入市，带动租金上涨。
供应情况：CBD核心区部分项目面临延期，丽泽将成为新增供应的重点区域。

上海

租金：整体租金环比上涨0.5%，CBD租金趋于稳定。
供应情况：7个新项目竣工，新增供应454,597平方米。
需求：科技新媒体和金融服务业仍是主要需求来源。

广州

租金：整体租金同比上涨4.8%，珠江新城租金涨幅最高。
供应情况：上半年无新增供应，空置率降至6.9%。
市场前景：粤港澳大湾区的发展前景吸引企业进驻，预计下半年新增供应将缓解市场压力。

成都

租金：甲级办公楼租金环比微降，但资本值有所下降。
供应情况：无新增供应，市场仍处于消化存量阶段。
需求：高科技和专业服务行业需求旺盛，净吸纳量达12.2万平方米。

深圳

租金：整体租金微涨，联合办公品牌加速扩张。
供应情况：四个甲级办公楼项目竣工，新增供应28万平方米。
需求：TMT行业扩张需求强劲，科技企业活跃。

青岛

租金：整体租金同比微涨0.0%，甲级办公楼租金维持稳定。
供应情况：新增供应集中在非核心商务区，空置率维持在27.4%。
需求：金融和高科技行业需求持续增长。

重庆

租金：甲级办公楼租金环比微降，但资本值有所下跌。
供应情况：无新增供应，市场空置率维持在44.2%。
需求：专业服务业和金融服务业仍是主要需求来源。

沈阳

租金：甲级办公楼租金维持稳定，资本值小幅下降。
供应情况：无新增供应，空置率维持在25.4%。
需求：金融和科技企业需求稳定，市场仍处于存量竞争阶段。

香港

租金：整体租金环比上涨2.7%，中环和港岛东涨幅显著。
供应情况：新世界发展投得赤翘角商业用地，观塘丰树中心获批使用。
市场前景：资本值有望提升15%-20%，整体市场前景乐观。

武汉

租金：甲级办公楼租金环比保持平稳，资本值小幅下降。
供应情况：新增供应5.6万平方米，空置率上升至39.0%。
需求：高科技和金融行业需求强劲，但市场整体租金承压。

西安

租金：甲级办公楼租金环比微降，但市场整体租金平稳。
供应情况：新增供应6.2万平方米，空置率上升至38.9%。
市场前景：联合办公品牌加速布局，市场两极分化加剧。

杭州

租金：甲级办公楼租金环比上涨1.6%，整体市场租金平稳。
供应情况：钱江新城新增供应，空置率降至12.0%。
需求：联合办公推动市场需求，金融和房地产企业需求强劲。

零售物业市场

市场概况

一线城市：商场运营商注重体验和趣味性，大型儿童娱乐业态和汽车体验店表现突出。
二线城市：西安、南京、天津和长沙租金表现突出，部分市场因供应压力而降价。

北京

零售业态：Dyson、蔚来汽车、奔驰、保时捷等品牌入驻。
租金：部分优质项目租金上涨，但整体市场因供应增加而承压。

上海

零售业态：汽车和智能电子产品体验店布局，如蔚来汽车、保时捷等。
租金：部分板块如南京西路、徐汇滨江等租金上涨明显。

广州

零售业态：餐饮、美容美妆和新零售超市活跃。
租金：市场租金维持上涨趋势，部分项目因稀缺性而租金上调。

成都

零售业态：新能源汽车品牌如蔚来和特斯拉入驻核心商圈。
租金：市场租金保持平稳，但部分项目因供应压力而降价。

深圳

零售业态：新零售和科技企业活跃，推动市场发展。
租金：整体租金平稳，部分新兴区域租金上涨。

住宅市场

市场概况

政策环境：二季度住宅政策未放松，部分热点城市出台限制企业购房措施。
成交量：高端住宅成交量环比上涨57%，一线城市上涨147%，二线城市上涨55%。
价格：热点一、二线城市一手住宅价格基本稳定。

北京

政策影响：限价政策抑制投机行为，金融企业租赁需求回升。
市场表现：整体市场租金稳定，但部分项目因供应压力而降价。

上海

政策影响：限价政策抑制房价上涨，成交量反弹。
市场表现：住宅供应放量，但价格保持稳定。

广州

政策影响：限价政策持续，抑制房价上涨。
市场表现：住宅成交量保持稳定，价格平稳。

成都

政策影响：限价政策抑制房价上涨，但市场需求旺盛。
市场表现：住宅成交量稳定，价格保持平稳。

深圳

政策影响：限价政策持续，抑制房价上涨。
市场表现：住宅成交量稳定，价格保持平稳。

大宗交易市场

融资环境：受监管趋严和去杠杆影响，融资成本上升。
交易趋势：更多存量物业进入市场，推动大宗交易成交量增长。
外资参与：养老基金和主权财富基金加大投资力度，推动商业地产投资再创新高。

联合办公市场

发展阶段：进入第二阶段，地理范围扩展至准一线城市。
需求来源：大型公司、贸易、零售、专业服务行业需求上升。
市场趋势：联合办公品牌加速扩张，出现更多并购行为，市场逐渐拥挤。

总结

2018年第二季度，大中华区房地产市场呈现出区域差异和行业分化的特点。一线城市办公楼租金上涨，部分区域出现供不应求；二线城市则因供应压力而租金承压，但部分城市租金表现亮眼。住宅市场在政策调控下保持稳定，长租市场因资本进入而持续升温。联合办公市场进入第二阶段，需求来源扩展，市场活跃度上升。整体来看，市场在新动能推动下保持稳健发展，但需关注政策变化和外部环境对未来的潜在影响。

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