2023年四季度大中华区物业摘要报告：律回春渐_与时偕行-仲量联行_63页_5mb

仲量联行商业地产市场分析总结（2023）

1. 整体经济与政策环境

2023年中国经济呈现缓慢复苏态势。生产端和需求端多项指标改善，消费成为主要增长动力，占GDP贡献率超过80%。中央政策持续发力，尤其在房地产领域提出“一视同仁满足不同所有制企业的融资需求”，为市场注入信心。

2. 办公地产市场分析

总体概况：

• 一线城市： 北京、上海、广州、深圳甲级办公楼市场持续承压，净吸纳量环比回升但空置率居高。深圳四季度净吸纳量达213万平方米，上海和广州市场观望情绪较浓。
• 二线城市： 成都、重庆、武汉等城市净吸纳量企稳回升，科技和金融行业成为主要驱动力。成都甲级办公市场净吸纳量达57万平方米，租金环比下跌18%。
• 市场趋势： 各城市租金普遍下行，多数项目采取“以价换量”策略，核心商务区租金降幅更为显著。

3. 住宅地产市场分析

总体概况：

• 高端住宅： 北京、上海、广州高端住宅市场表现相对独立，北京高端住宅全年成交同比增长29%，上海新政推动高端租赁成交环比增长113%。
• 整体住宅： 多地市新房成交量环比上升，但整体价格仍承压。开发商普遍采取降价促销策略，北京高端住宅新房价格环比下降13%。

4. 物流与仓储地产市场分析

关键驱动： 跨境电商行业蓬勃发展，推动华南地区特别是广州、深圳、东莞的物流仓储需求显著增长。

• 华南市场： 广州四季度净吸纳量达47万平方米，空置率降至29%；深圳跨境电商租赁需求强劲，非保税仓租金环比上涨7%。物流仓储需求主要由跨境电商和新能源汽车产业链带动。
• 成都市场： 成都高标仓空置率降至84%，为历史新低。新能源汽车后市场需求带动仓储租赁量显著增长。

5. 零售地产市场分析

总体概况：

• 一线城市: 上海、广州零售市场复苏显著，全年净吸纳量创疫情以来新高。深圳主力店退租影响空置率上升，但部分新项目开业率理想。
• 二线城市： 成都服务型消费表现亮眼，大运会期间零售业销售收入同比增长216%。杭州、南京、西安等城市体验式零售业态表现强劲，餐饮、娱乐业态需求占比提升。
• 市场趋势： 各城市租金普遍下行，优质购物中心平均租金同比降幅达10%-15%。“以价换量”成为主流招商策略，高端购物中心租金降幅相对较小。

6. 物业类型表现分析

物流地产： 成都高标仓市场供需结构优化，广州、深圳迎来供应高峰。
酒店地产： 北京、上海、深圳高星级酒店市场逐步复苏，入境政策红利显著。
香港酒店市场游客量创新高，带动奢华酒店业绩大幅反弹。

7. 区域亮点

• 粤港澳大湾区： 深圳前海、广州南沙、香港国际机场周边成为零售和物流地产投资热点。
• 成渝双城经济圈： 成都产业升级与重庆住宅市场差异化竞争形成鲜明对比。
• 杭州-南京-武汉轴线： 服务业复苏与高校资源带动强劲零售需求。

8. 未来展望

主要挑战：

• 全球经济增长放缓与高通胀制约
• 各城市新增供应压力持续存在
• 租户降本增效需求增强，租金下行空间仍然存在
• 多地住宅市场投资信心不足

主要机遇：

• 跨境电商持续推动仓储物流地产增长
• 服务业复苏带动零售新业态
• 首店经济与政策利好促进高端商业地产价值提升

本报告由仲量联行大中华区于2023年底发布，基于对2023年商业地产市场的全面分析，为投资者和企业决策提供参考。