大中华区2020年四季度物业摘要-仲量联行-2021.3-58页_9mb

仲量联行2020年第四季度大中华区物业市场总结

核心内容

2020年第四季度，中国GDP同比增长6.5%，全年首次突破100万亿元，成为全球唯一实现正增长的主要经济体。尽管疫情对经济造成冲击，但内需成为增长的核心驱动力，经济逐步复苏，市场进入新常态。仲量联行数据显示，各主要城市办公楼、零售、住宅及物流地产市场均出现不同程度的复苏迹象，但整体仍面临空置压力与租金下行趋势。

主要观点

1. 办公楼市场

• 全国市场：2020年全年四个一线城市净吸纳量达146万平方米，其中深圳贡献最大。二线城市净吸纳量达133万平方米，四季度贡献近60%。部分城市如武汉、长沙表现突出。
• 租金走势：2020年全国办公楼租金普遍下跌，一线城市中北京、上海、深圳跌幅超过7%。租金下跌促使租户搬迁和升级需求增加，但市场整体仍面临较大空置压力。
• 行业动态：新经济企业、金融机构和大健康行业成为主要需求来源。RCEP签署为外资带来利好，推动市场需求增长。科技类企业成为北京甲级办公楼的主要租赁来源，部分企业扩张明显。
• 未来展望：2021年供应仍将维持高位，租金有望进一步下行但降幅收窄。重点区域如琶洲、前滩等将面临更大竞争压力。

2. 零售地产市场

• 全国市场：优质零售物业市场全年新增供应约600万平方米，主要集中在成都、南京、广州、重庆等城市。平均空置率上升至9.8%，但部分城市如深圳、广州已出现回暖迹象。
• 业态表现：化妆品、咖啡茶饮、新能源汽车等业态表现突出，而餐饮业态因疫情对基本品的替代效应导致部分品类下跌。
• TOD开发趋势：TOD综合体如重庆龙湖金沙天街成功开业，推动零售市场人流导入，成为后市发展的强心剂。
• 未来展望：2021年新增供应有望突破1,000万平方米，重点城市如上海、南京、武汉、重庆、成都将引领供应增长。社区商业升级和核心商圈再规划将成为市场主线。

3. 住宅市场

• 市场复苏：全国住宅市场在政策支持下稳步恢复，成交量和销售额均创历史新高。一线城市表现优于二线城市。
• 政策影响：上半年政策宽松，下半年调控趋严，尤其深圳出台史上最严限购政策。三道红线和房地产贷款占比上限的出台加剧了房企资金压力。
• 未来展望：2021年住宅成交量预计与2020年持平，土地市场面临降温，溢价率可能回落。政策环境仍以“房住不炒”为主导，投资市场趋于理性。

4. 物流地产市场

• 市场表现：成都、广州、深圳、北京等城市物流地产需求上升，受益于电商和数字经济的扩张。
• 未来展望：随着电商持续发展，物流地产市场将保持增长趋势，但需关注成本控制和供应链优化。

5. 酒店市场

• 市场动态：各城市酒店市场整体稳定，部分区域如深圳、广州因疫情后需求回升而表现突出。
• 未来展望：随着经济复苏，酒店市场有望进一步回暖，但需关注疫情对旅游和消费的长期影响。

关键信息

一线城市

• 北京：全年净吸纳量6.9万平方米，四季度占比80%。租金连续下跌，部分项目实现租金回升。科技、金融、大健康行业为主要需求来源。
• 上海：全年净吸纳量40.7万平方米，四季度净吸纳量达21.4万平方米。租金跌幅收窄，部分板块如前滩开始回暖。
• 广州：全年净吸纳量133万平方米，四季度净吸纳量达8.1万平方米。租金跌幅收窄，优质项目吸纳能力强。
• 深圳：全年净吸纳量29万平方米，四季度净吸纳量达25.6万平方米。租金承压，但市场信心逐步恢复。
• 香港：超市和食品零售表现强劲，TOD商业模式成为新增长点。数据中心市场因低税率、低电费等优势保持韧性。
• 澳门：城市总体规划将推动经济多元化，增加商业用地，促进房地产市场发展。

二线城市

• 成都：全年净吸纳量达8.1万平方米，四季度增长明显。租金跌幅收窄，市场情绪回暖。
• 天津：全年净吸纳量25.5万平方米，四季度净吸纳量增长。租金跌幅收窄，空置率下降。
• 青岛：全年净吸纳量11万平方米，四季度净吸纳量回升。租金承压，但市场活跃度略有提升。
• 重庆：全年净吸纳量16.7万平方米，四季度大幅回升。市场版图北扩，租金竞争加剧。
• 武汉：全年净吸纳量10.2万平方米，四季度显著回暖。优质项目入市，空置率上升。
• 沈阳：全年净吸纳量下降43%，空置率维持高位。租金持续下跌，市场仍需调整。

总结

2020年，大中华区物业市场在疫情冲击下展现出一定的韧性，尤其是科技、金融、电商等新经济行业表现突出。随着经济逐步复苏，市场需求有所回暖，但租金承压和空置率居高不下仍是普遍现象。2021年，市场将更多关注内需驱动和结构性调整，政策环境和市场策略的转变将对各细分市场产生深远影响。