2019年第二季度大中华区物业摘要-仲量联行-201908_70页_12mb

大中华区物业市场2019年第二季度总结

核心内容概述

2019年第二季度，大中华区整体经济增速小幅下滑，但消费市场保持稳定增长，成为经济增长的首要动能。与此同时，办公楼、零售物业、住宅和工业地产市场均呈现出不同的发展趋势，主要受经济环境、政策调整及市场供需关系的影响。仲量联行（JLL）对各城市市场表现进行了深入分析，揭示了租金变化、空置率、市场供需及未来发展趋势。

主要观点与关键信息

一、经济与政策动态

• GDP增长：2019年第二季度中国GDP同比增长6.2%，上半年整体稳定在6.3%。
• 消费市场：第二季度社会消费品零售总额同比增长8.5%，上半年整体消费增速为8.4%。
• 外贸增长：上半年中国外贸进出口总值同比增长3.9%，与欧盟、东盟及“一带一路”沿线国家保持高速增长。
• 投资结构优化：第三产业投资同比增长7.4%，投资结构逐步优化。
• 政策方向：政府将继续实施积极的财政政策和松紧适度的货币政策，同时深化金融服务业开放，为经济带来可持续动能。

二、甲级办公楼市场

1. 市场表现

• 整体趋势：受经济增速放缓影响，甲级办公楼市场需求放缓，租金普遍下降。
• 一线城市：
  • 北京：净吸纳量为34.0万平方米，空置率上升近1个百分点，租金环比下降1.2%。
  • 上海：净吸纳量为-5,700平方米，浦东中央商务区租金环比下跌3.6%，全市空置率上升。
  • 广州：空置率降至自2005年以来的最低点，租金环比下降1.1%。
  • 深圳：租金环比下降2.0%，空置率上升接近1个百分点。
• 二线城市：
  • 多数城市面临较大的去化压力，租金普遍下降。
  • 郑州和厦门为少数租金上涨的城市。
• 未来展望：
  • 下半年新增供应压力将加剧，租金可能进一步下跌。
  • 科技类企业仍保持活跃，成为市场需求的主要支撑。

三、零售物业市场

1. 一线城市

• 传统零售与餐饮品牌：进入调整期，部分企业迁往非核心商圈。
• “首店经济”：北京、上海、深圳分别迎来大量首店品牌入驻，推动市场活跃。
• 租金变化：一线城市租金同比涨幅减缓，部分项目租金出现下跌。
• 二线城市：
  • 流量经济推动线下商业发展，网红业态如茶饮、快闪店、文创类租户活跃。
  • 部分城市租金上涨，如杭州、宁波、西安，但沈阳、武汉、青岛租金分化加剧。

四、住宅市场

• 政策收紧：全国楼市政策总体“前稳后严”，多地升级限购、限售政策。
• 市场表现：
  • 仲量联行跟踪的20个重点城市一手住宅成交约5,500万平方米，同比小幅上涨5%。
  • 供应量增加12%，但成交量下降3%，市场紧缩预期增强。
• 价格变化：
  • 一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二线城市上涨0.8%。
• 土地市场：
  • 二线城市住宅用地平均溢价率22.5%，一线城市因政策利好，深圳、广州热度较高。
• 未来展望：
  • 下半年成交量预计进一步调整，开发商放缓拿地节奏，土地市场降温。
  • 投资者更关注有升值潜力的项目，传统商圈资本价值保持稳定。

五、工业地产

• 市场动态：
  • 北京、上海、广州为工业地产主要市场，但未提及具体数据。
• 趋势：
  • 随着经济结构转型，工业地产需求有所变化。
  • 仲量联行引入GIS技术，用于物流仓储选址分析，提升选址效率。

六、物流仓储市场

• GIS技术应用：
  • 仲量联行建立物流仓储适宜性评价模型，基于GIS技术进行选址分析。
  • 模型考虑了高速公路可达性、车行时间、服务人口密度等关键因素。
  • 上海仍是仓储首选，但昆山、太仓、常熟、无锡等周边城市潜力巨大。
• 未来展望：
  • GIS技术有助于可视化和量化选址因素，提升市场效率。

七、百货商场转型

• 行业挑战：
  • 百货商场面临线上购物与购物中心的双重竞争压力。
  • 2016至2018年，全国百货商场年闭店面积达597,000平方米。
• 转型方向：
  • 保留百货形式并优化运营。
  • 转型为购物中心，如上海南京东路世茂广场。
• 科技应用：
  • 数字化运营、体验式消费场景、大数据分析成为转型关键。
  • 约40%的百货商场未全面应用科技手段，仍有提升空间。

结语

2019年第二季度，大中华区商业地产市场在经济下行压力下整体承压，租金普遍下降，空置率上升，市场供需关系出现分化。政策调控、经济结构调整及科技应用成为推动市场转型和发展的关键因素。未来，随着政策进一步优化、市场逐步调整及科技赋能，市场有望在下半年找到新的增长点和平衡点。