仲量联行-大中华区2023年二季度物业摘要-2023-62页_3mb

宏观经济与政策影响

• 2023年第二季度中国经济同比增长6.3%，持续恢复但内需不足和风险隐患仍存。中央强调扩大内需、优化政策协同，并坚持不猛药刺激，注重精准调控和平衡发展，下半年政策将更加协同、组合、有效，以稳增长、调结构、控风险、促改革。

办公楼市场

• 甲级办公楼：
  • 净吸纳量：全国二季度净吸纳量696万平方米，一线城市净吸纳量35万平方米（上海16万平方米领涨），广州净吸纳量增长7倍至93万平方米；北京、深圳净吸纳量环比分别下降1/3和219%。
  • 租金：全国主要城市租金环比下降0.3%-2.6%，北京、上海、深圳分别降18.2%、18%、25%；业主提供租金折扣以吸引需求。
  • 供应：新增供应178万平方米，一线城市供应126万平方米，广州新增43万平方米，空置率21.8%上升；上海、广州、深圳分别因供应激增空置率上升，部分项目租金压力加大。

零售地产市场

• 消费复苏：
  • 社会消费品零售总额2.28万亿，同比增长8.2%，消费对GDP贡献77.2%。餐饮、娱乐等体验型业态复苏领先，服装、家电等传统消费仍待巩固。
• 供应情况：
  • 上半年优质零售物业新增供应340.9万平方米，同比增63.2%，一线供地显著。21城市购物中心新增供应高峰，投资市场资本化率上升。
• 租金表现：
  • 二季度购物中心首层租金环比小幅下降0.1%-0.3%，一线城市租金跌幅收窄，二线城市下行压力持续；北京、上海、广州分别环比微降0.1%、0.3%、0.1%。

住宅市场

• 销售与投资：
  • 全国住宅销量和投资持续下降，房企 cautious 投资。二线城市首购和换房需求活跃，暑期预售改善预期；一线城市四成需求释放。
• 空置与租金：
  • 上半年住宅新开工和施工面积同比下降，多城市因历史积压需求放缓。北京、上海等高端住宅七成成交火爆，但总价高位抑制三四线需求；租金因供过于求而承压。

运动消费趋势

• 市场增长：
  • 运动鞋服市场规模预计2027年达5,510亿元，年均复合增长率8.7%。专业细分品牌崛起，运动定位差异化趋势明显。
• 零售业态提升：
  • 运动服饰增速领先，中央商务区运动品牌面积同比增22.8%；高端线与CR秀品牌串聯市场，驱动增量需求。

企业不动产战略

• 管理升级：
  • 华南企业CRE集中管理不足，仅有32%设立明确定义战略。分散管理企业效率偏低，未来需整合评估主次需求。
• 功能细分：
  • 设立研发商务功能区增速达65%，员工福利优先级提升；高端写字楼响应政策推进复合型改造。

科技行业需求

• 未来趋势：
  • 游戏（政策重启发力，版号发放回暖）、AIGC（技术+政策共振）和教培（结构转型）将引领下一阶段科技办公需求扩张。

城市市场分化

• 需求结构：
  • 负面舆情下房企延迟扩张，新兴产业迁校一线城市。疫情后生活方式变迁重塑职住关系，智慧办公模糊通勤边界。
• 政策尾部：
  • 各地加快棚改货币化退出，一线城市准入门槛降低；公积金提取流程精简促进购房能力释放。

政策与展望

• 下半年展望：
  • 宏观环境多目标权衡下政策空间有限，既要保三保外，也要提振消费和投资于新经济；房地产托底作用凸显，但结构性调整将延续。
• 市场应对：
  • REITs扩张将优化流通结构，北京REITs首次覆盖二三线；购物中心新旧店平衡重组，提升运营效率。

核心结论：

1. 经济复苏但内需不足，2023年全年GDP预期约增长5.0%。
2. 办公楼市供应集中，一线城市表现优于二线城市，下半年空置率将持续上行。
3. 零售市场结构分层，体验经济受益，线上抗压但融合态势明显。
4. 高端房产政策松绑，一二线市场升温，库存去化周期延长至2年。
5. 科技结构性变革将驱动高端办公新需求，REITs+产业升级成趋势。
6. 新能源、AI等赛道成长确定，将成为长短期需求双轨驱动器。