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房地产税渐行渐近，集中土拍有所降温

核心内容

全国第七次人口普查数据显示，全国人口达到141178万人，较2010年增长5.38%。人口结构变化对房地产行业带来深远影响，包括家庭小型化、流动人口增长和地区人口分化。这些变化为房地产行业提供了新的发展机遇，同时也对房企的布局能力和产品创新提出了更高要求。

主要观点

1. 家庭小型化趋势：全国户均人口由3.1人降至2.6人，意味着住房需求总量将显著增加。
2. 流动人口增长：2020年相较于2019年，16省市区人口增加，15省减少，地区人口分化加剧，对房企的区域布局能力提出更高要求。
3. 老龄化趋势：65岁及以上人口占比从6.9%升至13.5%，对养老地产和适老化住宅形成利好。
4. 房地产税试点推进：5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住建部和税务总局召开房地产税改革试点座谈会，标志着房地产税改革进入实质性阶段，预计未来将逐步扩大试点城市范围。
5. 调控政策影响：房地产税的推进将使调控从交易环节延伸至持有环节，有助于抑制市场炒作，引导理性购房需求。

关键信息

• 房地产税试点：从“推进”到“试点”，房地产税改革进入新阶段，有助于稳定市场预期。

• 土地市场降温：本周北京、福州、青岛、厦门和深圳集中供地结果出炉，整体溢价率有所下降，部分城市如青岛和福州以“0溢价”成交，而深圳和厦门因供地数量少，溢价率较高。

• 房企表现：部分房企如卓越集团在土拍中表现突出，成为北京首轮土拍的最大买主；而大型房企拿地数量较少，反映市场对调控政策的敏感性。

• 投资建议：当前应关注以下五条投资主线：

  1. 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团
  2. 商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团
  3. 文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺
  4. 物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务
  5. 特色平台企业：奥园美谷

• 风险提示：包括项目交付不及预期、销售增长低于预期、政策调控超预期等。

土拍情况

• 北京：共25宗地块进入现场竞拍，平均溢价率不足8%，卓越集团摘得四宗地，成为最大买主。
• 青岛：57宗地块，多数“0溢价”成交，本土房企表现突出。
• 福州：26宗地块，总成交额158亿，多数地块溢价率较低。
• 深圳：仅6宗地块，平均溢价率31%，龙光以79.9亿摘得两块地。
• 厦门：仅5宗地块，总成交额190亿，多数地块高溢价成交，建发竞得湖里地块，楼面价达6.8万/平。

市场表现

• A股：申万地产板块上周上涨1.13%，交易额环比增长165.36%。
• 个股表现：中国国贸、京汉股份、皇庭国际等涨幅居前，粤泰股份、嘉凯城、海航投资等跌幅显著。
• 港股：内房股如禹洲地产、合生创展集团涨幅明显，而建业地产、力高集团等跌幅较大。物业股中，碧桂园服务、永升生活服务、融创服务等表现强势。

行业及政策动态

• 房地产税改革：房地产税从制度设计进入试点阶段，未来可能在热点城市和楼市调控城市率先试点。
• 地方政策：河南、河北等地推进土地要素市场化配置和县城建设提质升级，显示政策对房地产行业的持续关注。
• 货币政策：4月份人民币贷款和社融规模同比有所增长，但增速放缓，显示市场流动性有所收紧。

总结

房地产税改革逐步推进，对房地产行业产生深远影响，调控政策从交易环节向持有环节延伸，有助于稳定市场预期。同时，人口结构变化为房地产行业带来新机遇，如养老地产和适老化住宅产品需求上升。土地市场整体降温，部分城市如北京、青岛和福州溢价率较低，而深圳和厦门因供地数量少，溢价率仍较高。当前房地产行业投资应关注均衡型、商住型、文旅型、物管型及特色平台型企业，同时需警惕政策调控和市场风险。