20220217-国金证券-房地产行业研究_菏泽下调首付比例_需求侧放松进行时_7页_626kb

房地产行业研究总结

核心内容

本报告由国金证券分析师杜昊旻和王祎馨发布，对房地产行业进行了深入分析，并给出了“买入”评级。报告指出，房地产行业正在经历需求侧放松的阶段，重点分析了菏泽下调首付比例和房贷利率的政策动向，以及其对全国房地产市场的潜在影响。

主要观点

需求侧放松信号再现

• 政策调整：菏泽部分银行自2022年2月14日起，对无房无贷的购房者执行20%首付比例，同时首套房和二套房贷款利率分别下调至5.6%和5.95%。
• 政策背景：该调整符合央行规定的首付比例下限，显示出金融机构对房地产行业的态度正在转向积极。
• 房价趋势：菏泽房价已连续16个月同比小幅微降，2022年1月同比下滑0.5%，政策调整具有合理性和紧迫性。

菏泽的示范作用较强

• 政策先驱：菏泽是2018年取消限售政策的第一城，具有较强的信号作用。
• 全国影响：2022年1月，房价同比下跌的城市数量增至20个，较2021年12月增加5个，与2020年4月疫情初期情况相似，预示更多城市可能跟进调整。

城市销售分化明显

• 销售数据：30大中城市2月1日-15日销售面积同比增速为-27%、-50%、-71%，其中三线城市降幅最大。
• 春节影响：即使考虑春节因素，三线城市销售仍同比下滑57%，而一二线城市销售同比转正。
• 未来展望：一线城市需求充足，销售复苏迹象明显，未来出台更多放松政策可能性较小；二三线城市仍需更多需求端政策支持，限购限售政策调整可能成为关键。

物管公司前景看好

• 估值修复：随着地产放松政策落地，物管公司估值拖累有望修复。
• 重点看好：两类物管公司表现突出：一是受益于行业整合加速、规模扩大和增值服务成熟的头部公司；二是基础物管密度高、口碑好且增值服务发展迅速的区域龙头。

关键信息

投资建议

• 地产公司：预计更多城市将出台降低首付比例和房贷利率的措施，未来政策可能向限购限售调整方向发展。看好融创中国、新城控股等高弹性民企，以及绿城中国等逆势增长的房企。
• 物业板块：看好运营效率高的民营物管公司，如碧桂园服务和金科服务。

估值情况（部分示例）

风险提示

• 政策延迟：房地产改善政策出台速度可能不及预期，导致房企销售持续恶化，年后可能有更多房企暴雷。
• 政策效果不佳：即使政策出台，购房者观望态度的扭转仍需时间，若政策落地效果不佳，上市房企业绩可能受到影响。

评级说明

• 公司评级：

  • 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上；
  • 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%；
  • 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%；
  • 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

• 行业评级：

  • 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；
  • 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%-15%；
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%；
  • 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。

特别声明

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