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报告摘要

总结：物业管理行业分析报告（2018年8月6日）

核心内容概述

本报告分析了2018年第二季度物业管理行业的表现，重点评估了三家主要公司（彩生活服务、绿城服务、中海物业）的中期业绩展望、毛利率变化及港股通纳入可能性。报告认为，尽管受宏观经济不确定性影响，物业管理行业基本面稳健，且受房地产调控和融资收紧影响有限，因此维持行业“超配”（Overweight）评级。

主要观点

市场表现：
上周港股物业管理板块下跌12%，主要因市场整体受中美贸易摩擦影响而走弱。但行业整体仍表现优于恒生中国企业指数（HSCEI）。
中期业绩展望：
- 收入增长：预计2018年中期物业板块收入平均同比增长43%。
  - 彩生活服务（01778:HK）增长最快，预计超70%。
  - 绿城服务（02869:HK）预计增长约30%。
  - 中海物业（02669:HK）预计增长约20%。
- 净利润增长：预计2018年中期平均净利增长38%。
  - 彩生活服务净利增长超50%。
  - 中海物业净利增长约32%。
  - 绿城服务净利增长约25%。
- 新上市公司表现：
  - 雅生活服务（03319:HK）预计净利增长超150%。
  - 碧桂园服务（06098:HK）预计净利增长超110%，主要得益于管理面积扩张、业务结构优化及税收优惠。
毛利率分析：
- 预计2018年中期物业管理行业平均毛利率将从29.1%提升至29.8%。
- 彩生活服务毛利率最高，预计超40%。
- 中海物业因酬金制项目增加，毛利率有望提升。
- 绿城服务因包干制项目占比上升，毛利率可能承压。
业务结构：
- 物业管理公司主要分为两大业务：物业管理服务（PMS）和增值服务（VAS）。
- PMS贡献约80%收入和60%毛利，毛利率约20%。
- VAS贡献约20%收入和40%毛利，毛利率高达50%以上。
港股通纳入预期：
- 彩生活服务在2018年初因市值不足被剔除港股通，但预计在8月10日恒生系列指数调整中被重新纳入。
- 雅生活服务和碧桂园服务也有望被纳入港股通。

关键信息

公司表现

公司名称	代码	收入增长（YoY）	净利润增长（YoY）	毛利率	评级
彩生活服务	01778:HK	超70%	超50%	超40%	BUY
绿城服务	02869:HK	约30%	约25%	约18%	Outperform
中海物业	02669:HK	约20%	约32%	略超30%	BUY
雅生活服务	03319:HK	未评级	超150%	未提供	Not rated
碧桂园服务	06098:HK	未评级	超110%	未提供	Not rated

指数与估值

行业估值：
- 当前板块平均估值为17倍19年PE，其中：
  - 绿城服务：24倍19年PE
  - 中海物业：17倍19年PE
  - 彩生活服务：11倍19年PE
指数调整：
- 恒生系列指数调整将于2018年8月10日进行，生效时间为2018年9月3日。
- 彩生活服务、雅生活服务和碧桂园服务可能被纳入港股通。