仲量联行-2017年第二季度大中华区物业摘要-2017.9-66页-12mb

大中华区物业市场2017年第二季度总结

核心内容概述

2017年第二季度，大中华区物业市场整体保持稳定，部分领域表现活跃。经济增长仍以制造业为主导，投资市场热度不减，二线城市和非中央商务区的吸引力上升。同时，部分城市如雄安新区，成为新城市发展的新机会。

主要观点

经济与政策动态

• 2017年第二季度中国GDP增速维持在6.9%，制造业PMI为51.7，显示制造业扩张加快。
• 固定资产投资同比增长8.6%，其中基础建设投资增长21.1%，对整体投资增长贡献显著。
• 由于金融调控和房地产政策的持续实施，经济增长动力预计下半年减弱，经济增速放缓。
• 境外投资者在二季度回归市场，占比上升至36.6%，其中以香港和新加坡为主。

甲级办公楼市场

• 四个一线城市总体租赁需求与上季度持平，新兴区域如北京奥林匹克、广州琶洲和深圳后海表现活跃。
• 金融、专业服务及科技类企业为甲级办公楼的主要需求来源。
• 二线城市如成都、西安、南京等因租金下调，吸引企业升级需求。
• 一线城市甲级办公楼租金小幅上涨或持平，而部分二线城市租金出现环比下跌。
• 大宗交易市场活跃，内资与境外投资者均积极参与，尤其以上海为主。

优质零售物业市场

• 一线城市的主要租赁需求来自餐饮类租户，特别是大众市场和外卖品牌。
• 时尚零售品牌如JNBY加速扩张，新零售概念店在沪、深布局。
• 奢侈品消费“回流”迹象明显，主要得益于人民币贬值和政策引导，但租赁活动尚未明显回升。
• 内陆城市如重庆、西安、武汉等，奢侈品品牌开始选择性扩张。
• 二线城市的零售物业租赁需求增长，部分区域如南京德基广场和西安凯德广场支撑租金增长。

住宅市场

• 一线城市政策趋严，但需求仍强劲，成交量环比增长23%。
• 供应量增加，库存持续下降，一线城市库存去化时间维持在6个月以下。
• 三四线城市受一、二线城市限购影响，需求外溢效应减弱，住宅市场基本面不支持长期繁荣。
• 部分城市如沈阳、南京、杭州等地，住宅供应量出现回升。

工业地产市场

• 工业地产投资总额增长，但整体表现不如办公楼活跃。
• 一线城市如北京、上海、广州为主要市场，但二线城市如成都、武汉等也有新增供应。

酒店市场

• 酒店市场整体表现平稳，但部分城市如北京、广州的租金波动较大。
• 高端酒店市场面临一定挑战，但仍有部分需求来自商务和旅游行业。

关键信息

甲级办公楼市场

• 一线城市甲级办公楼租金保持平稳，部分城市如北京、上海略有上涨。
• 新兴区域如北京奥林匹克、广州琶洲和深圳后海，因租金优势和高品质物业吸引租户。
• 成都、西安等二线城市因租金下调，吸引企业升级需求。
• 部分城市如郑州、西安租金跌幅明显，但整体市场仍保持活跃。
• 境外投资者在二线城市活跃，如吉宝置业、凯德等。

优质零售物业市场

• 上海、深圳等一线城市餐饮类租户需求强劲，零售业表现良好。
• 新零售概念店如百联RISO、盒马鲜生、超级物种等持续布局。
• 奢侈品牌如Dior、Emporio Armani、Sandro等在重庆、西安、武汉等内陆城市扩张。
• 零售市场供应集中在华东、西南和华南地区，对租金构成压力。

住宅市场

• 一线城市如北京、上海、广州等，住宅市场成交量小幅回升。
• 消化周期较长的城市如沈阳，住宅供应减少，库存持续下降。
• 三四线城市面临经济转型和人口净流出，住宅市场基本面不强。
• 政策调控下，热点城市价格保持稳定，部分城市小幅上涨。

工业地产市场

• 工业地产投资总额为34亿元，占总交易额的4.2%。
• 供应主要集中在一线城市，如北京、上海、广州，但整体市场表现不如办公楼活跃。

酒店市场

• 酒店市场整体表现平稳，部分城市如北京、广州租金略有波动。
• 高端酒店市场面临挑战，但仍有部分需求来自商务和旅游行业。

市场趋势

• 投资市场保持活跃，二线城市和非中央商务区吸引力凸显。
• 境外投资者回归市场，特别是香港和新加坡。
• 奢侈品消费“回流”趋势明显，但租赁活动尚未明显回升。
• 住宅市场库存持续下降，但三四线城市面临基本面挑战。
• 工业地产投资增长，但市场表现不如其他物业类型。
• 酒店市场整体平稳，部分城市租金波动较大。

未来展望

• 2017年下半年，一线城市供应压力增大，租金可能进一步承压。
• 二线城市如成都、西安、南京等，租金和资本值有望稳步上升。
• 雄安新区作为新城市，预计将成为未来数年的投资热点。
• 住宅市场将继续受到政策调控影响，热点城市价格保持稳定。
• 工业地产和零售物业市场将面临更多的供应和竞争压力。

区域分析

北京

• 甲级办公楼租金小幅上涨或持平，新兴区域如奥林匹克和后海表现活跃。
• 住宅市场成交量小幅回升，库存持续下降。
• 工业地产市场表现平稳，供应集中在传统区域。

上海

• 甲级办公楼租金持续反弹，尤其在首层。
• 零售市场表现良好，新零售和奢侈品消费“回流”明显。
• 住宅市场成交量上升，但库存去化时间仍维持在12个月以下。

广州

• 甲级办公楼租金平稳，琶洲市场表现活跃。
• 零售市场中，时尚品牌和新零售概念店布局加强。
• 住宅市场成交量上升，库存去化时间缩短。

成都

• 甲级办公楼市场净吸纳量上升，空置率下降。
• 零售市场中，保险和高科技企业租赁需求增加。
• 住宅市场成交量上升，库存去化时间缩短。

深圳

• 甲级办公楼市场供应减少，租金略有下降。
• 住宅市场成交量稳定，但库存去化时间较长。
• 工业地产市场表现平稳，供应集中在传统区域。

青岛

• 甲级办公楼市场空置率小幅下降，租赁需求增加。
• 零售市场中，文化创意业态发展，吸引租户。
• 住宅市场成交量上升，库存去化时间缩短。

重庆

• 甲级办公楼市场空置率下降，租赁需求增加。
• 住宅市场成交量上升，库存去化时间缩短。
• 工业地产市场表现平稳，供应集中在传统区域。

沈阳

• 甲级办公楼市场净吸纳量上升，空置率小幅下降。
• 零售市场中，部分项目引入联合办公业态。
• 住宅市场成交量上升，库存去化时间缩短。

台北

• 甲级办公楼市场租赁需求稳定，但主要集中在小坪数。
• 零售市场中，部分项目引入联合办公业态。
• 住宅市场成交量上升，库存去化时间缩短。

香港

• 甲级办公楼市场租金屡创新高，资本值大幅上升。
• 政府卖地表现强劲，推动资本值上涨。
• 住宅市场成交量上升，库存去化时间缩短。

武汉

• 甲级办公楼市场净吸纳量上升，空置率小幅上升。
• 零售市场中，部分项目引入联合办公业态。
• 住宅市场成交量上升，库存去化时间缩短。

西安

• 甲级办公楼市场租金小幅下降，但整体保持稳定。
• 零售市场中，部分项目引入联合办公业态。
• 住宅市场成交量上升，库存去化时间缩短。

雄安新区

• 作为新城市，雄安新区发展潜力巨大，但需长期规划和建设。
• 雄安新区将成为承接北京非首都功能的重要区域。
• 雄安新区将提供大量就业机会，推动区域发展。

总结

2017年第二季度，大中华区物业市场整体保持稳定，部分领域表现活跃。经济增长以制造业为主导，投资市场热度不减，二线城市和非中央商务区吸引力上升。同时，部分城市如雄安新区，成为新城市发展的新机会。市场趋势显示，租金和资本值在不同区域和物业类型中呈现分化，部分城市如北京、上海、广州、成都、西安等表现较为强劲，而部分城市如深圳、青岛、沈阳等则面临一定的供应压力。未来，市场将继续受到政策调控和经济环境的影响，投资者需密切关注各区域的市场动态和政策变化。