2018年Q1大中华区物业摘要：内需驱动稳定增长_66页-21mb

2018年第一季度大中华区物业市场总结

核心内容

2018年第一季度，中国GDP增速保持在6.8%，服务业对经济增长贡献率显著提升，达到61.6%，成为经济增长的重要引擎。内需驱动增长，消费支出贡献率高达77.8%，而净出口贡献率则为-9.1%，反映出全球经济不确定性对出口的拖累。随着去杠杆政策持续推进和全球贸易波动，预计全年经济增长将有所放缓，但正逐步转向消费驱动的高质量发展模式。

主要观点

办公楼市场

• 内需强劲：联合办公和TMT行业需求持续增长，尤其在成都、杭州、武汉等城市。
• 一线城市租金分化：北京、深圳和上海租金涨幅较小，而广州租金涨幅显著，达2.2%。
• 政策影响：北京CBD即将实施“限高”政策，将减少核心区办公楼供应，促进去中心化发展。
• 投资趋势：金融开放政策推动外资进入，带动相关专业服务行业需求。

零售物业市场

• 新零售崛起：以生鲜超市为代表的“新零售”正逐步取代传统超市，成为商场主力租户。
• 租金波动：一线城市租金保持缓速增长，二线城市租金分化加剧，西安和杭州表现突出。
• 投资活跃：万科与Triwater联合收购凯德商用20家购物中心，交易额达83.65亿人民币。

住宅市场

• 限价政策影响：20个城市新建商品住宅价格环比下跌2.7%，但限价导致一二手房价格倒挂，可能催生投机需求。
• 政策调控持续：多数城市仍维持限购、限售、限价政策，部分城市为吸引人才放松政策。
• 市场挑战：开发商面临融资收紧和政策抑制，预计2018年热点城市住宅销售有望触底反弹。

关键信息

北京

• 政策影响：新增供应少于预期，大型企业租户积极承租。
• 租金表现：租金同比增长率2.65%，每平方米每月租金377元。
• 限高政策：CBD核心区办公楼高度限制在100-180米，预计供应减少14%-30%，空置率有望下降。

上海

• 供应增长：新增供应36.9万平方米，非核心区市场吸纳表现良好。
• 租金变化：租金同比增长率0.2%，每平方米每月租金10.3元。
• 市场趋势：联合办公需求强劲，带动业主议价能力提升。

广州

• 租金上涨：租金同比增长率7.6%，每平方米每月租金194元。
• 市场活跃：珠江新城净吸纳量领跑，空置率降至8.6%。
• 联合办公：多个联合办公品牌进入市场，推动租金上涨。

成都

• 需求强劲：净吸纳量5.8万平方米，专业服务和金融服务业为主要需求来源。
• 租金表现：甲级办公楼租金微调，空置率降至28%。
• 未来供应：预计2018年新增供应65万平方米，推动市场活跃。

深圳

• 需求活跃：净吸纳量35万平方米，科技和金融企业扩张需求旺盛。
• 租金稳定：租金同比增长率1.1%，每平方米每月租金286元。
• 供应压力：未来供应量较大，租金可能承压。

天津

• 需求稳定：净吸纳量24,100平方米，专业服务和金融服务业需求增长。
• 租金小幅下跌：租金同比下降0.9%，每平方米每月租金103元。
• 未来供应：预计2018年新增供应33.8万平方米，空置率将上升。

青岛

• 供应稳定：无新增供应，市场处于消化存量阶段。
• 租金表现：租金同比增长率0.6%，每平方米每月租金67元。
• 未来趋势：2018年供应量增加，租金分化加剧。

重庆

• 需求稳定：净吸纳量73,400平方米，金融和专业服务需求主导。
• 租金下跌：租金同比下降2.5%，每平方米每月租金88元。
• 未来供应：预计新增供应65万平方米，空置率将上升。

沈阳

• 需求稳定：净吸纳量4.7万平方米，金融投资类客户主导市场。
• 租金微调：租金同比下降0.7%，每平方米每月租金67元。
• 未来供应：预计新增供应达历史峰值，空置率可能上升。

香港

• 租金上涨：租金同比增长率4.6%，每平方尺租金119.8港元。
• 资本价值：资本值环比上涨4.4%，整体市场表现强劲。
• 未来趋势：港岛东写字楼资本值跑赢大市，预计全年租金上涨5%-10%。

武汉

• 供需创新高：净吸纳量8.2万平方米，高科技企业需求增长。
• 租金表现：租金同比下降0.3%，每平方米每月租金106元。
• 未来供应：预计新增供应达历史峰值，空置率可能上升。

西安

• 需求活跃：净吸纳量57,100平方米，同比大幅增长。
• 租金表现：租金同比增长率0.2%，每平方米每月租金103.1元。
• 未来供应：预计新增供应36万平方米，空置率可能上升。

杭州

• 金融驱动：内资金融机构推动办公需求，净吸纳量4.03万平方米。
• 租金表现：租金同比增长率4.7%，每平方米每月租金141元。
• 供应趋势：新增供应达34万平方米，空置率可能下降。

台北

• 需求活络：主要来自企业搬迁和空间升级，净吸纳量达8,319坪。
• 租金表现：租金同比增长率2.4%，每坪每月租金3,121新台币。
• 市场趋势：新大楼释出带动市场活跃，租户搬迁意愿增强。

总结

整体来看，2018年第一季度，大中华区物业市场在政策调控、经济转型和行业需求变化下呈现出区域差异明显的趋势。办公楼市场受联合办公和TMT行业推动，租金稳中有升；零售市场因新零售的崛起，出现租金分化和供应变化；住宅市场受限价政策影响，价格波动明显，但未来销售有望触底反弹。各城市根据自身经济结构和政策导向，表现出不同的市场动态，显示出中国房地产市场正在逐步向高质量、多元化发展。