2018年四季度大中华区物业摘要报告-仲量联行-2019.3-66页_13mb

大中华区物业摘要 2018年第四季度总结

核心内容概览

2018年第四季度，大中华区物业市场整体呈现稳中求进、创新驱动的趋势。在宏观经济增速放缓的背景下，政府出台多项稳增长政策，包括更为积极的财政政策和更为灵活的货币政策。同时，科技、零售、住宅及工业地产市场均出现不同程度的调整和变化，反映出市场对经济不确定性的应对策略。

主要观点与关键信息

经济和政策动态

• 2018年全年GDP增长6.6%，第四季度增长6.4%，增速连续第三个季度放缓。
• 投资增速下降较快，全年固定资产投资增长5.9%，消费增长9.0%，第三产业仍为增长主要动力。
• 政府将深化个人所得税改革、推动企业增值税改革，以及降低行政事业性费用以刺激消费和提高企业活力。
• 财政政策和货币政策的调整将有助于缓解经济下行压力，尤其是对中小民营企业。
• 贸易和金融服务业将加大对外开放力度，同时“粤港澳大湾区”将推动区域经济发展。

办公楼市场

北京

• 2018年四季度净吸纳量为64.3万平方米，全年总吸纳量创历史新高。
• 租金小幅上涨，分别为0.4%和0.5%。
• 金融开放政策推动外资进入，西城区推出《金服十条》提供租金补助。
• TMT行业推动需求，尤其是北京、西安、武汉等城市。

上海

• 2018年全年甲级办公楼净吸纳量达133万平方米。
• 联合办公需求强劲，非核心区域新增供应推动市场扩张。
• 租金上涨趋势放缓，浦东中央商务区面临更多竞争。

广州

• 办公需求下降明显，P2P等高风险公司退租，联合办公扩张放缓。
• 新增供应对空置率影响甚微，空置率小幅上升至6.8%。
• 租金涨幅放缓，资本值小幅下降。

深圳

• 受去杠杆影响，空置率整体上扬。
• 科技行业推动需求，甲级办公楼净吸纳量为23.8万平方米。
• 新增供应量达760万平方米，预计2019年市场面临更大吸纳压力。
• 高新技术产业、金融服务业和文化产业将带动市场需求。

天津

• 办公市场净吸纳量下降，空置率回升至51.1%。
• 甲级办公楼市场租金和资本值保持平稳。
• 2019年预计新增供应45万平方米，空置率可能继续上升。

青岛

• 甲级办公楼市场迎来供应高峰，空置率有所上升。
• 租金平稳，资本值小幅下降。
• 2019年预计新增供应39万平方米，空置率或将延续上升趋势。

重庆

• 甲级办公楼市场净吸纳量为104,459平方米，空置率下降至36.1%。
• 金融和高科技类公司主导市场需求。
• 2019年预计新增供应量将维持高位，空置率可能继续上行。

西安

• 甲级办公楼市场净吸纳量为15.3万平方米，空置率下降至34.7%。
• 租金同比下跌1.9%，市场租金分化加剧。
• 2019年预计新增供应57万平方米，空置率可能继续上升。

杭州

• 甲级办公楼市场净吸纳量环比回升，租赁需求呈现多元化趋势。
• 钱江新城新增供应推升空置率，租金增长动力不足。
• 2019年新增供应将逐年放缓，租金增长预计将保持平稳。

台北

• 租赁需求创新高，整体空置率下降至5.5%。
• 新大楼释出即接近满租，吸引企业升级或整合办公室。
• 租金延续上涨趋势，但涨幅放缓。

零售物业市场

• 一线城市商场继续发展多样化业态，满足新兴生活方式需求。
• 跨界复合店和智能电子产品体验店扩张，运动休闲品牌如李宁和Champion持续增加店铺。
• O2O零售商如穷游网、Keep在购物中心布局，扩大线下体验店。
• 国际品牌如Superdry、Nars等进入二线城市。
• 新零售加快下沉，如盒马鲜生进入重庆、青岛和长沙，京东7Fresh落户成都、天津及西安。
• 2019年全国主要零售物业市场新增供应量预计达1,019万平方米，虽较2018年有所下降，但整体供应量仍较大。
• 实体零售商运营压力增大，对新店增设更为谨慎。

住宅市场

• 房地产市场调控基调不变，但个别城市放松部分限制政策。
• 购房门槛居高不下，房价收入比高，促使年轻人选择长租公寓。
• 长租公寓市场发展迅速，集中式长租公寓更受年轻人青睐。
• 房价上涨与租金差距扩大，使租房成为更优选择。
• 预计2019年楼市调控基调保持不变，部分城市可能微调政策以稳定市场。

工业地产市场

• 工业地产市场受经济环境影响，部分城市出现租金下行压力。
• 业主为吸引租户，采取以价换量策略，减少租金以提升入驻率。
• 随着科技和制造业的发展，工业地产需求预计将持续增长。

通勤状况对办公选址的影响

• 仲量联行利用MapIT平台进行通勤影响分析，帮助企业在选址时考虑通勤时间与成本。
• 通过分析员工居住地、通勤时间等数据，企业可做出更符合人才需求的办公选址决策。
• 通勤影响分析有助于企业判断是否选择集中式办公或分散办公模式。

长租公寓成为千禧一代新选择

• 集中式长租公寓因产权集中、租期保障和小户型设计，成为年轻人的首选。
• 购房门槛高，促使年轻人转向租赁市场。
• 长租公寓提供社区概念和共享设施，满足年轻人社交与生活需求。
• 预计未来长租公寓市场将加速发展，成为城市居住结构的重要组成部分。

中国零售品牌崛起之道

• 本土服装品牌在销售额、店面数量和购物中心进驻方面表现突出。
• 国人对品牌原产国不敏感，更关注产品质量和性价比。
• 国产品牌通过高效供应链和与国际品牌合作，提升设计能力和市场响应速度。
• 品牌通过精准营销和O2O策略，拓展市场并增强竞争力。

科技行业推动深圳办公空间需求

• 深圳作为华南科技中心，甲级办公楼市场持续增长。
• 2018年深圳甲级办公楼总量增长8倍，达640万平方米。
• 科技公司搬迁、升级和扩租需求推动市场发展。
• 未来5年，深圳预计新增760万平方米甲级办公楼，继续吸引科技和金融企业。

数据与分析工具

• 仲量联行提供多种数据和分析工具，如MapIT平台，帮助客户进行市场分析和决策。
• 数据涵盖租金、吸纳量、空置率、资本值等关键指标。
• 报告强调“房地产科技”在提升市场分析效率和准确性方面的作用。

总结

2018年第四季度，大中华区物业市场在宏观经济放缓和政策调整的背景下，呈现稳中有进的趋势。不同城市市场表现各异，但整体上都受到经济不确定性的影响。科技、零售、住宅及工业地产市场均出现调整，反映出市场对经济变化的适应。未来，随着政策微调和市场供需变化，各城市物业市场将继续面临挑战与机遇。