2018Q1大中华区物业摘要：内需驱动稳定增长_66页-21mb

2018年第一季度大中华区物业市场总结

核心内容概述

2018年第一季度，大中华区经济保持稳定增长，GDP增速为6.8%，服务业贡献率显著提升至61.6%。内需驱动经济增长，消费支出贡献率达77.8%，而净出口贡献率转为负值。随着去杠杆政策和全球不确定性因素增加，预计全年经济增速将有所放缓，但消费驱动的高质量发展模式逐渐显现。

主要观点

• 经济与政策动态：经济保持增长，但增速放缓；政策持续收紧，尤其是房地产和金融领域。
• 甲级办公楼市场：需求强劲，租金小幅上涨，联合办公和TMT行业成为主要增长动力；部分城市如北京、广州、深圳、上海租金表现突出。
• 优质零售物业市场：新零售超市快速发展，成为商场主力租户；租金分化加剧，部分城市如西安、杭州、天津表现较好。
• 住宅市场：受政策影响，房价涨幅受限，但一二手房价格倒挂现象明显；成交量下降，但部分城市如上海、重庆逆势增长。
• 长租公寓市场：行业发展迅速，政策支持和市场需求推动其成为新兴投资热点。
• 区域市场分析：各城市市场表现各异，部分城市如北京、上海、广州、深圳、西安、杭州等租金和资本价值表现较为强劲，而部分城市如天津、青岛、沈阳、武汉等市场则面临供应压力。

关键信息

办公楼市场

• 北京：租金微涨0.8%，CBD核心区限高政策出台，未来供应将减少14%-30%。联合办公需求强劲，金融和科技行业推动租金上涨。
• 上海：租金微涨0.2%，供应量增加，但空置率上升。联合办公和TMT行业推动市场需求。
• 广州：租金上涨2.2%，核心CBD吸引外资联合办公服务商。市场空置率下降。
• 成都：净吸纳量5.8万平方米，高科技和联合办公需求增强。空置率下降，租金小幅下调。
• 深圳：净吸纳量35万平方米，金融和科技企业扩张带动需求。租金微涨0.6%。
• 天津：租金微跌0.2%，空置率降至44.2%。传统金融和专业服务业仍是主要需求来源。
• 青岛：新兴商务区吸纳量优于传统CBD，空置率小幅上升。
• 重庆：净吸纳量73,400平方米，空置率下降至49.1%。金融和专业服务需求旺盛。
• 沈阳：净吸纳量4.7万平方米，空置率25.5%。需求稳定，租金略有下调。
• 香港：租金同比增长4.6%，中环空置率降至1.4%。联合办公和科技企业推动租金上涨。
• 武汉：净吸纳量8.2万平方米，高科技企业需求增加。空置率上升，租金平稳。
• 西安：净吸纳量57,100平方米，同比大幅增长。空置率小幅下降，租金微涨。
• 杭州：净吸纳量4.03万平方米，钱江新城带动租金温和上涨。空置率降至21.8%。
• 台北：租金同比增长2.4%，信义区南山广场释放，带动市场活跃。

零售物业市场

• 北京：新零售超市如永辉超级物种、京东无人超市入驻，推动租金上涨。
• 上海：供应量增加，但首层租金涨幅收窄。非核心区域供应增长。
• 广州：零售市场表现稳定，联合办公和科技企业带动需求。
• 成都：零售市场活跃，新零售业态继续扩张。
• 深圳：零售市场表现稳定，需求集中于非核心区域。
• 天津：零售市场活跃，租金稳定。
• 青岛：新兴商务区需求增长，空置率上升。
• 重庆：零售市场活跃，需求主要来自科技和专业服务行业。
• 沈阳：零售市场稳定，空置率保持在合理水平。
• 武汉：零售市场活跃，光谷片区需求强劲。
• 西安：零售市场表现稳定，租金小幅上涨。
• 杭州：零售市场活跃，新零售业态推动租金增长。

住宅市场

• 全国：房贷利率上涨，房价涨幅受限，但一二手房价格倒挂现象明显。
• 一线及二线城市：成交量下降，但部分城市如上海、重庆逆势增长。
• 政策影响：限购、限售、限价政策持续，部分城市如南京、武汉、郑州、济南、西安、长沙有所放松。

长租公寓市场

• 行业趋势：长租公寓市场快速发展，政策支持和市场需求推动其成为新兴投资热点。
• 主要参与者：包括私营/国企开发商、酒店运营商、地产中介服务商和初创运营商。
• 投资热度：长租公寓具有强劲的政策支持和市场潜力，吸引大量投资者。

中国12强城市影响世界格局

• 创新与国际化：12强城市成为推动中国下一轮全球化浪潮的核心力量。
• 未来竞争力：城市竞争力不仅依赖传统因素，更注重创新、人才吸引和环境质量。
• 区域发展：北京、上海、深圳、广州等城市在全球竞争中表现突出，而天津、成都、重庆、西安等城市需加强人才和产业吸引力。

北京CBD办公楼“限高”政策

• 政策背景：为推进“去中心化”发展，北京CBD核心区办公楼高度限制在100-180米之间。
• 市场影响：短期内供应量不受影响，但中长期供应将减少，业主议价能力增强。
• 未来展望：限高政策将影响开发商战略，推动更多项目向非核心区发展。

数据与图表

• 经济数据：2018年第一季度GDP增速6.8%，服务业贡献率61.6%，净出口贡献率-9.1%。
• 租金数据：各城市租金表现不一，北京、广州、深圳、杭州等城市租金上涨明显。
• 空置率数据：多数城市空置率下降，部分城市如天津、青岛、武汉等面临供应压力。
• 资本价值：部分城市如上海、广州、杭州资本价值增长，而天津、沈阳等城市资本价值下降。

总结

2018年第一季度，大中华区物业市场在政策调控和市场需求的双重影响下保持稳定增长。办公楼市场受联合办公和TMT行业推动，租金小幅上涨；零售物业市场受新零售超市影响，租金分化加剧；住宅市场受政策和金融环境影响，成交量下降，但部分城市逆势增长。长租公寓市场快速发展，成为新兴投资热点。中国12强城市在全球格局中发挥越来越重要的作用，推动创新和国际化发展。各城市市场表现各异，部分城市面临供应压力，部分城市则受益于政策支持和市场需求增长。