2021年7月中国房地产政策跟踪报告-17页_537kb

2021年7月房地产政策与市场调控总结

一、中央全面落实房地产长效机制，金融监管继续从严

核心内容

中央坚持“房住不炒”的定位，全面落实房地产长效机制，重点围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，强化房地产金融监管，推动房地产市场平稳健康发展。

主要观点

• 房地产金融监管持续收紧：房地产贷款集中度管理、三线四档融资管理规则进一步完善，严查经营贷、消费贷、信用贷违规流入房地产市场。
• 加强专项债券项目管理：财政部明确不安排一般房地产项目和产业项目，重点支持符合条件的重点项目建设。
• 完善房地产金融调控机制：央行表示将围绕“三稳”目标，构建房地产金融调控长效机制，推动金融对制造业、基础设施业等重点领域的支持力度。
• 支持保障性租赁住房建设：国务院副总理韩正强调要加快发展保障性租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

关键信息

• 2021年7月22日，韩正强调要全面落实房地产长效机制，促进市场平稳发展。
• 7月23日，住建部等八部门联合发布整治房地产市场秩序的通知，明确用3年左右时间实现市场秩序明显好转。
• 7月20日，央行表示房地产贷款余额同比增长9.5%，增速回落，表明金融对房地产支持有所降温。
• 7月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，支持实体经济发展。

二、各地方因城施策，持续完善楼市调控

核心内容

各省市根据本地实际，出台一系列调控政策，重点加强房地产市场秩序管理，规范住房销售行为，打击市场乱象，推动住房价格平稳。

主要观点

• 加强二手房市场管理：多地建立二手住房成交参考价格发布机制，如西安、绍兴、无锡、东莞等，加强对挂牌价格的管控。
• 规范新房销售行为：如南京建立统一在线报名平台，限制集中供应项目报名数量，防止市场炒作。
• 严查违规资金流入：衢州等城市加强购房首付资金来源审查，防止消费贷款、经营贷违规用于购房。
• 限制学区房炒作：北京、太原、温州等地出台政策，防止学区房炒作，如太原实行房产地址“学位限定”。

关键信息

• 政策覆盖范围扩大：二手房参考价格机制覆盖城市不断增加，包括深圳、成都、东莞、西安、绍兴、无锡等。
• 多地加强限购管理：如上海、武汉、南京等地加强购房资格审核，限制赠与购房和交易登记。
• 规范房地产中介行为：北京、上海等地对房地产经纪机构进行严格管理，打击虚假宣传、违规操作等行为。
• 推动房地产市场透明化：如嘉兴、衢州等地加强购房实名制管理，防止违规更名和炒房行为。

三、三孩生育政策及配套支持举措

核心内容

中共中央发布三孩生育政策及配套支持措施，旨在优化生育政策，降低生育、养育、教育成本，提高生育率，改善人口结构。

主要观点

• 降低生育成本：推动将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个税专项扣除，实施差异化租赁和购房优惠政策。
• 完善生育休假制度：落实产假、哺乳期假等制度，支持有条件的地方开展父母育儿假试点。
• 推进教育公平：加强义务教育优质均衡发展和城乡一体化，解决“择校热”问题，推动教育公平。
• 保障女性就业权益：规范用人单位招聘行为，鼓励制定有利于职工平衡工作与家庭的措施。

关键信息

• 政策内容：取消社会抚养费，实行生育休假与生育保险制度，推进义务教育优质均衡发展。
• 地方试点：如攀枝花市率先发放育儿补贴金，对生育二、三孩的本地户籍家庭每月每孩发放500元，直至孩子3岁。
• 长期影响：三孩政策有望缓解人口老龄化和生育率下降趋势，推动人口结构优化。

四、住房政策与保障性住房发展

核心内容

国家及地方政府推动保障性租赁住房建设，优化住房保障体系，加强住房供给结构，缓解住房租赁市场结构性供给不足。

主要观点

• 完善住房保障体系：住建部强调要加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。
• 支持非居存量住房改建：如厦门允许非住宅类存量房屋改建为保障性租赁住房，不补缴土地价款。
• 推动租赁住房发展：多地出台政策，支持租赁住房建设，如上海、深圳等城市明确租赁住房开工计划和建设目标。

关键信息

• 保障性租赁住房政策：如上海、北京等地强化租赁住房建设，推动“租购并举”。
• 多渠道增加供给：鼓励利用集体预留发展用地、产业用地等建设保障性租赁住房。
• 政策工具箱完善：各城市加强住房交易登记、限购、限售、限价等政策，推动房地产市场健康发展。

五、城市规划与房地产发展

核心内容

国家和地方政府加强城市规划与房地产发展协同，推动城市更新、土地利用优化，促进房地产与城市发展的良性互动。

主要观点

• 优化土地供应结构：如深圳、青岛等地提高居住用地比例，推动居住用地供应与人口增长、城市规划相匹配。
• 推动城市更新：住建部强调全面实施城市更新行动，优化城市空间布局，促进生产、生活、生态空间协调发展。
• 加强土地管理：如青岛提出“十四五”住房发展规划，明确新增住房目标及租赁住房占比。

关键信息

• 深圳居住用地供应：确保2035年全市人均住房面积达40㎡以上，居住用地供应不低于建设用地总量的30%。
• 城市更新与土地规划：如广州、青岛等地加强城市更新和国土空间规划，优化城市结构和功能布局。
• 地下空间利用：深圳鼓励地下空间建设商业、工业等设施，但禁止用于住宅、幼儿园等。

六、公积金与房地产金融支持政策

核心内容

各地调整公积金政策，优化贷款条件，支持刚需和改善型住房需求，促进房地产市场稳定。

主要观点

• 公积金政策优化：如广州、深圳等地调整缴存基数和提取条件，提高贷款申请门槛，降低贷款额度。
• 加强金融支持：多地对公积金贷款、购房贷款进行监管，防止违规资金流入楼市。
• 推动政策落实：如郑州提高贷款申请条件，调整还贷能力认定标准，加强征信管理。

关键信息

• 公积金政策调整：如成都取消二手房楼龄超过10年首付提高10%规定，提高贷款额度计算的灵活性。
• 政策执行力度加强：如郑州、衢州等地对公积金使用进行严格管理，防止违规行为。
• 支持刚需购房：各地通过调整公积金政策，降低购房门槛，支持刚需和改善型住房需求。

七、房地产市场金融与政策趋势

核心内容

房地产金融政策持续收紧，加强信贷管理，防止资金违规流入楼市，同时支持保障性住房建设。

主要观点

• 房地产金融监管加强：央行和银保监会持续完善房地产贷款集中度管理，防止金融资源过度集中于房地产。
• 推动信贷结构优化：金融对制造业、基础设施业等重点领域的支持力度加大，房地产贷款增速放缓。
• 强化房地产企业融资管理：完善“三线四档”规则，推动房企财务指标改善，加强企业购地资金审查。

关键信息

• 房地产贷款集中度管理：央行要求银行严格执行房地产贷款集中度管理，防止资金违规流入楼市。
• 金融支持政策调整：如郑州、成都等地调整公积金贷款政策，支持刚需和改善型住房。
• 金融支持结构优化：金融资源逐步向实体经济和重点行业倾斜，房地产金融政策逐步调整。

八、政策执行与市场影响

核心内容

政策执行力度加大，市场秩序逐步规范，房地产市场调控呈现制度化、常态化趋势。

主要观点

• 政策执行力度增强：住建部等八部门联合整治房地产市场，建立多部门协同机制，加大处罚力度。
• 市场预期稳定：通过限价、限地价、限售等政策，稳定房价和市场预期，防止市场过热。
• 推动市场透明化：各地加强市场信息披露，打击虚假宣传和违规操作，提升市场透明度。

关键信息

• 市场秩序整治：如上海、南京等地加强房地产交易登记管理，打击违规行为。
• 政策工具箱完善：各地通过限购、限售、限价等手段，建立多维度调控体系。
• 政策影响显现：房地产金融政策收紧，推动市场回归理性，支持保障性住房发展。

九、总结

核心内容

2021年7月，中央和地方围绕房地产长效机制、金融监管、住房保障、生育政策等多方面展开政策调整，推动房地产市场平稳发展，降低市场波动，支持刚需和改善型住房需求，优化人口结构，促进社会公平。

主要观点

• 房地产市场调控全面加强：中央和地方政策协同，推动“三稳”目标实现。
• 保障性住房发展提速：各地加快保障性租赁住房建设，缓解住房供需矛盾。
• 生育政策优化：三孩政策及配套支持措施落地，推动生育率提升，改善人口结构。
• 金融政策逐步调整：房地产金融监管持续收紧，推动信贷结构优化，支持实体经济。

关键信息

• 政策覆盖面广：涵盖全国多个省市，涉及住房、金融、人口、土地等多个领域。
• 政策执行力度强：加强市场管理，建立多部门协作机制，推动政策落地。
• 市场趋势向好：房地产市场逐步回归理性，保障性住房建设成为重点。