20250420-国盛证券-房地产开发行业2025W16_全国房价延续小跌趋势_核心城市房价展现韧性_14页_1mb

报告摘要

房地产开发行业分析总结（2025W16）

核心内容

2025年3月，全国70城新房房价环比下跌0.1%，跌幅连续4个月持平，同比下跌5.0%。一线、二线、三线城市新房价格环比分别上涨0.1%、0.0%、下跌0.2%。新房价格环比上涨的城市有24个，环比下跌的城市有41个。二手房房价环比下跌0.2%，跌幅较上月小幅收窄，同比下跌7.3%。一线、二线、三线城市二手房价格环比分别上涨0.2%、下跌0.2%、下跌0.3%。二手房价格环比上涨的城市有10个，环比下跌的城市有56个。

核心城市房价表现出较强的韧性。上海新房价格环比上涨0.7%，领跑全国；深圳新房价格环比上涨0.1%，涨幅有所收窄；北京、广州新房价格环比小幅下降。二手房价格方面，上海由负转正，环比上涨0.4%；北京、深圳分别上涨0.5%、0.3%；广州小幅下跌0.2%。值得关注的是，杭州二手房价格环比上涨1%，成为全国领跑城市。

主要观点

房价走势：全国新房和二手房价格仍延续小幅下跌趋势，但核心城市表现优于其他城市。
成交量变化：新房成交面积环比下降0.1%，同比下降8.2%；二手房成交面积环比增长5.4%，同比增长19.3%。
城市分化：一线城市新房成交面积环比增长8.1%，二线城市环比下降7.3%，三线城市环比增长5.9%。二手房方面，一线城市成交面积环比增长14.6%，二线城市环比下降2.4%，三线城市环比增长9.0%。
市场预期：随着4月后楼市成交可能季节性走弱，多数城市房价端仍将面临考验，房价企稳仍需成交量支撑。

关键信息

行情回顾：本周申万房地产指数累计变动3.4%，领先沪深300指数2.81个百分点，排名申万一级行业第2名。
个股表现：本周房地产股上涨89支，下跌24支。涨幅前五的个股为荣丰控股（+31.9%）、天保基建（+30.2%）、大千生态（+27.0%）、渝开发（+20.0%）、中润资源（+15.3%）；跌幅前五的个股为广宇集团（-16.4%）、中交地产（-15.0%）、*ST匹凸（-9.6%）、卧龙地产（-8.5%）、阳光股份（-6.5%）。
重点房企表现：建业地产（+40.5%）、我爱我家（+14.7%）、金科股份（+8.9%）、佳兆业（+7.7%）、越秀地产（+7.2%）涨幅居前；跌幅前五的房企为远洋集团（-4.5%）、中梁控股（-3.3%）、绿景中国地产（-3.2%）、正荣地产（-2.2%）、碧桂园（-1.1%）。
信用债情况：本周房企信用债发行11只，环比减少11只；发行规模93.51亿元，环比减少125.96亿元；总偿还量179.08亿元，环比增加26.98亿元；净融资额为-85.57亿元，环比减少152.94亿元。

投资建议

行业评级：维持“增持”评级。
关注理由：
1. 政策受基本面倒逼进入深水区，力度超过2008、2014年，尚在途中。
2. 地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。
3. 行业竞争格局改善，头部国央企及少量混合所有制和民企表现优异。
4. 城市组合策略为一线+2/3二线+极少量三线城市。
5. 供给侧政策如收储、处置闲置土地等对一二线城市更有利。
配置方向：
1. 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份。
2. 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产。
3. 中介：贝壳。
4. 边际催化：金地集团。
5. 物业：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。