20160901-华泰证券-一个借鉴国际经验和长周期的研究视角_中国房价要上天吗_19页_1mb

中国房价趋势分析总结

核心内容

本文从国际经验与长周期视角出发，分析中国房价的上涨趋势及其未来可能的变化，并提出相应的房地产调控政策建议。文章指出，中国房价近年来脱离了国际普遍规律，出现了显著上涨，但未来可能面临拐点，房价上涨速度将逐渐放缓。

世界主要国家房价变动趋势

长期房价变动规律

• 大多数国家的长期房价上涨速度 $\approx$ 物价上涨速度 + 人均GDP增速。
• 例外情况：
  • 德国、韩国、90年代后的日本：房价上涨速度 < 物价上涨速度 + 人均GDP增速。
  • 英国：房价上涨速度 > 物价上涨速度 + 人均GDP增速。

核心原因：人口增速

• 人口持续增长的国家（如美国、中国香港、90年代前的日本）房价上涨速度与物价和人均GDP增速相匹配。
• 人口增速下降甚至负增长的国家（如德国、韩国、90年代后的日本）房价上涨速度低于物价和人均GDP增速。
• 人口持续增长的英国房价上涨速度高于物价和人均GDP增速。

中国房价脱离规律的原因

原因一：较高的经济增长和物价上涨速度

• 1978-2015年中国人均GDP名义增长36倍，年均增长14.0%。
• 高速经济增长和物价上涨显著提升了居民购买力，推动了房价的快速上涨。

原因二：极度不平稳的人口年龄结构

• 中国经历了三次婴儿潮，导致人口年龄结构极不平衡。
• 第三次婴儿潮人口进入购房适龄阶段，使得房地产市场出现刚性需求激增，短期内供不应求，房价上涨。

原因三：城镇化高峰同时到达

• 城镇化意味着农村人口向城市迁移，带来新的购房需求。
• 20世纪90年代末中国城镇化率开始每年提高1-1.5个百分点，推动了房地产市场需求的增加。

中国未来房价走势预测

拐点时间：3-4年后

• 当前中国房价相对于人均GDP和收入水平处于世界较高水平。
• 随着中国GDP增长中枢和通胀中枢下移，购房适龄人群减少，房价上涨速度将显著放缓。

三种可能的结局

1. 最乐观结局：房价缓慢上涨，但增速低于人均GDP增速 + CPI涨幅。
2. 中性结局：房价零上涨或小幅下跌。
3. 最悲观结局：房价大幅下跌。

支持论据

• 房价过快上涨透支收入：房价收入比为25.73倍，远高于其他国家。
• 未来潜在经济增长和通胀中枢下移：人口老龄化、资本边际产出下降、技术进步放缓等因素将导致潜在经济增速下降。
• 购房适龄人口负增长拐点到来：25-35岁购房适龄人口开始出现负增长，刚性需求下降。
• 城镇化进程进入慢车道：城市工业发展趋于饱和，劳动力需求减弱，农村人口向城镇迁移的速度放缓。

房地产调控政策建议

1. 房地产限购政策应“送最后一程”

• 当前第三次婴儿潮人口正处于购房年龄阶段，刚性需求处于高峰期。
• 限购政策应继续执行2-3年，待刚性需求回落后再逐步放松。

2. 房地产购买政策3-4年后应逐步“松绑”

• 随着房价和销量的长周期拐点临近，政策松绑有助于稳定市场供需。
• 长期房价上涨主要由刚性需求驱动，当刚性需求下降时，应适当放松对投资需求的管制。

3. 去房地产库存地方政府不应“补贴”

• 补贴会扰乱真实市场供需信号，刺激需求和供给。
• 三、四线城市应停止新增土地供给，利用教育、医疗等优势吸引潜在需求。

4. 货币政策不应过度关注房地产价格泡沫

• 房价是经济周期与人口周期共同作用的结果，货币政策难以有效调控。
• 投资需求的“刚性”难以通过货币政策进行干预。

一线城市特殊性说明

• 一线城市的房地产市场具有特殊性，将在后续报告中专门分析。
• 包括国际大都市的房地产价格比较及对一线城市房价的未来预判。

风险提示

• 中国经济超预期下行可能影响房地产市场走势。

图表与数据来源

• 图1-3：美国房价与物价、人均GDP增速对比
• 图4-13：俄罗斯、日本、德国、韩国、英国等国家房价与物价、人均GDP增速对比
• 图16-21：各国人口增长与城镇化率数据
• 图24-33：中国房价收入比、租金比、抵押贷款收入比及城镇化率变化
• 表格1：主要国家和地区房地产价格数据（城市中心与非中心价格、人均GDP）

评级说明

• 行业评级：以报告发布日后6个月的行业涨跌幅为基准。
• 公司评级：以公司股价相对于沪深300指数的涨跌幅为基准。

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