20250525-国盛证券-房地产开发行业周报2025W21_本周新房成交同比+1.6_4月全国房价延续阴跌_15页_1mb

2025年第二十一周房地产行业数据及分析
4月全国房价延续下跌趋势，新房价格环比下降0.1%，同比跌幅达45%。一线、二线、三线城市新房环比分别微涨0.0%、持平、跌0.2%，其中22城新房价格环比上涨（较上月减少2城），45城下跌（较上月增加4城）。二手房价格环比下跌0.4%，同比跌幅68%，一线、二线、三线城市环比分别跌0.2%、0.4%、0.4%，仅5城上涨（较上月减少5城），64城下跌（较上月增加8城）。

本周申万房地产指数累计下跌15%，落后沪深300指数129个百分点，位列31个申万一级行业第23名。30城新房成交面积2151万平方米，环比增95%、同比增16%。一线、二线、三线城市分别成交554万方（环比-78%、同比+205%）、937万方（环比+63%、同比-174%）、660万方（环比+366%、同比+263%）。14城二手房成交2326万方，环比微增0.3%、同比增177%。一线、二线、三线城市分别成交930万方（环比-39%）、1097万方（环比+31%）、299万方（环比+43%）。

重点房企信用债发行方面，本周共发行3只房企信用债，规模3799亿元（环比增199亿元），偿还额9675亿元（环比增6778亿元），净融资-5876亿元（环比减少6579亿元）。ABS类债券占比86.8%，5年以上期限债券占比86.8%。部分债券利率较此前发行的同类型债券下降，如25苏州高技MTN004利率较可比债券低19bp。

政策动向显示，中央及地方政府持续推进城市更新、税费优惠、土地供应调整等措施。住建部等部门强调老旧小区改造、城中村改造及住房用地倾斜政策，中央预算内投资设立城市更新专项。地方层面，成都、上海、广东等地出台具体方案，包括扩大公积金使用范围、优化购房补贴、完善保障性住房政策等。

投资建议维持“增持”评级，核心逻辑包括：政策力度持续加码（预计超2008、2014年水平）、地产作为经济风向标属性、行业竞争格局向头部国央企及优质民企集中、城市组合偏好一线及部分二线城市、供给侧政策（如土地收储、闲置土地处置）对一二线城市更利好的趋势。配置方向建议关注基本面稳健企业（如H股绿城中国、华润置地，A股招商蛇口、保利发展）、地方国企/城投（如城投控股）、中介平台（贝壳）、边际受益标的（金地集团）及物业板块（如华润万象生活、保利物业）。

风险提示：政策落地不及预期、需求复苏延迟、房企流动性风险扩散。