20220406-浙商证券-房地产行业专题报告_Q2政策放松信号加强_Beta行情持续演绎_14页_744kb

房地产行业专题报告总结（2022年4月6日）

核心内容

2022年第二季度，房地产行业迎来政策放松信号的加强，Beta行情持续演绎。政策层面从需求端和供给端同步发力，推动行业逐步修复。同时，房企债务纾困取得阶段性进展，市场信心有所恢复。

主要观点

需求端政策放松持续发酵

• 衢州：取消限购和限售政策，非本地户籍和企业均可购房，大户型不再受5年限售限制。
• 秦皇岛：解除限购政策，取消户籍限制及社保要求。
• 兰州：成为继郑州后第二个实施“认贷不认房”的城市，已有1套住房并结清贷款的家庭再次购房可执行首套房贷政策。

需求修复不及预期，政策放松加速

• 2021年12月至2022年3月，需求端政策逐步放松，但效果不达预期，倒逼政策进一步放宽。
• 2022Q2预计更多城市将跟进政策放松，推动需求端政策由点及面铺开。

民企纾困取得阶段性进展

• 融创：境内债券展期方案获82%持有人支持，展期18个月。
• 华夏幸福：累计债务重组1048亿元，资产出售持续推进。
• 奥园：引入国资战投，多个项目有望获得一对一纾困支持。
• 佳兆业：与招商蛇口、长城AMC开展合作，推动城市更新、商住开发等业务。

供需政策组合拳加速出台

• 需求端：政策放松力度将增强，更多城市可能加入松绑行列。
• 供给端：并购贷、按揭贷款等融资渠道逐步拓宽，优质民企有望获得更多资金支持。

关键信息

投资建议

• 地产赛道：推荐万科A、华侨城A、新城控股，分别具备以下优势：

  • 万科A：经营和业绩双拐点，土储集中在核心城市，毛利率有优化空间，高管增持与回购计划显示信心。
  • 华侨城A：新任董事长具备丰富地产及文旅经验，文旅业务受益于疫情后恢复，业绩具备弹性。
  • 新城控股：偿债高峰已过，财务压力缓解，商业板块毛利率高，具备盈利改善空间。

• 物管赛道：推荐招商积余、碧桂园服务、金科服务，分别具备以下特点：

  • 招商积余：A股稀缺标的，积极拓展第三方业务，加速“脱重向轻”转型。
  • 碧桂园服务：H股高增长、低估值，合约在管比保持高位，增值服务收入占比提升。
  • 金科服务：独立外拓能力强，第三方占比高，增值服务增速显著，盈利空间广阔。

风险提示

• 政策力度不及预期：若政策放松速度缓慢，将影响行业复苏节奏。
• 疫情加重：对文旅地产和商业地产的经营造成不利影响，拖累行业整体表现。

行业评级

• 行业评级：看好
• 投资评级标准：以行业指数相对于沪深300的涨跌幅为依据，看好为行业指数涨幅超过10%。

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图表目录（关键信息）

• 图1：需求端政策放松逻辑
• 表1：郑州 VS 兰州政策对比
• 表2：2022年1-2月政策放松集中在财税政策、公积金贷款等方面
• 表3：各大银行并购债发行情况
• 表4：房企获得并购/租赁住房/按揭贷款额度情况

总结

本报告指出，2022Q2房地产行业政策放松趋势明显，需求端与供给端政策组合拳加速出台，带动行业Beta行情开启。同时，房企债务纾困取得进展，市场信心逐步恢复。建议重点关注万科A、华侨城A、新城控股在地产赛道中的表现，以及招商积余、碧桂园服务、金科服务在物管赛道的成长潜力。需警惕政策力度不及预期及疫情加重等风险。