20220302-国信证券-房地产行业双周报_销售拿地市场表现低迷_拉动需求政策暖风频吹_12页_631kb

报告摘要

房地产行业双周报总结

核心内容

本报告为国信证券发布的房地产行业双周报，重点分析了近期房地产行业在销售、拿地、融资等方面的市场表现，并结合政策动态对行业前景进行展望。整体来看，行业面临销售和拿地双降的困境，但政策支持逐步加强，市场信心有所恢复。

主要观点

行业角度

政策暖风频吹：近期政策支持力度加大，尤其是地方政府在需求端和供给端的调整，表明行业正逐步进入政策改善期。
“稳”是核心诉求：政策调整的目的是为了稳定市场，而非一步到位。方向比短期问题更重要。
短期问题已消化：虽然销售数据仍低迷，但市场已部分消化这些影响，且未来存在回暖迹象。
“黄金组合”有望出现：随着销售景气度提升和土地市场理性回归，行业利润水平有望改善，优质房企将重回增长轨道。
估值修复预期：物管龙头公司有望受益于地产压制的解除，迎来估值修复机会。

个股角度

中短期受益房企：布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益于非限购地区的政策放松。
中长期受益房企：经营稳健、综合实力突出的龙头房企将在快周转模式退出和资产负债表修复后持续受益。
推荐标的：新城控股、保利发展、金地集团、招商积余。

市场表现回顾

板块走势：
- 2022年2月14日至2月27日，房地产指数（中信）下跌4.1%，跑输沪深300指数3.4个百分点。
- 近一个月（2月14日至3月1日），房地产指数下跌2.1%，跑赢沪深300指数0.9个百分点。
- 近半年以来，房地产指数上涨1.1%，跑赢沪深300指数7.8个百分点。
个股表现：
- 42只个股上涨，99只个股下跌，4只个股持平。
- 涨跌幅前五的个股：ST新梅（16.58%）、天业股份（13.87%）、高新发展（12.44%）、电子城（11.86%）、万方发展（11.05%）。
- 涨跌幅后五的个股：京蓝科技（-28.98%）、新华联（-17.40%）、粤宏远A（-15.91%）、中航地产（-15.18%）、新城控股（-14.32%）。

行业数据跟踪

1. 销售：降幅进一步扩大，景气度持续低迷

2022年2月单月300城住宅销售面积2114万㎡，环比下降35%，同比下降49%。
本年累计销售面积5375万㎡，同比下降45%。
百强房企2月单月全口径销售额4635亿元，同比下降47%。
本年累计百强房企全口径销售额10484亿元，同比下降43%。

2. 拿地：土地市场依旧惨淡，成交溢价率仍处低位

2022年2月单月300城住宅土地成交建面2151万㎡，环比下降59%，同比下降74%。
本年累计成交建面7387万㎡，同比下降64%。
2022年2月300城住宅土地成交溢价率4.3%，仍处于低位。

3. 融资：房企债权融资总额、房地产信托发行均环比下降

2022年2月房企合计发债333亿元，环比下降30%，全年总规模807亿元，同比下降63%。
房企内债发行额301亿元，环比下降7%。
房企外债发行额32亿元，环比下降79%。
房地产信托发行额111亿元，环比下降1%，全年总规模222亿元，同比下降79%。
平均年化收益率7.46%，环比下降0.06个百分点。

行业政策要闻

1. 近期行业政策（2022.2.14-2022.3.1）

序号	日期	涉及地区	政策/新闻	主要内容
1	2月15日	广州市	保障性租赁住房项目认定意见征求公告	以小户型为主，租金涨幅不超过5%，面向新市民、青年人等住房困难群体。
2	2月16日	湖州市南浔区	人才购房房票奖励实施办法	对高层次人才和大学生提供不同层级的房票奖励，最高可达50万元。
3	2月17日	延吉市	鼓励农民进城购房优惠补贴实施方案	购房农民可享受契税补贴和消费券补贴，最低首付比例为30%。
4	2月23日	上海市金山区	“上海湾区”人才计划	购房补贴由1档增至3档，最高可达200万元；租房补贴由1档增至7档，最高可享全额。
5	2月23日	海口市	商品房预售资金监管加强	所有房款需直接存入监管账户，保障资金安全。
6	2月25日	晋中市	调整住房公积金贷款政策	首付比例下调至20%，提高贷款额度，调整房屋套数认定标准。
7	3月1日	郑州市	促进房地产良性循环和健康发展通知	支持合理住房需求，降低按揭贷款利率，推行货币化安置。

2. 近期行业要闻（2022.2.14-2022.3.1）

绍兴市：对引进人才给予房票补贴，高校毕业生可“零门槛”落户。
河北省：棚改计划投资436亿元，保障性租赁住房计划投资76亿元。
北京市：2022年首批集中供地收金480亿元，18宗地块中17宗成交。
浙江省：全面放开杭州市区外专科以上学历毕业生的落户限制。
上海市：2022年首批集中出让推出40宗涉宅地，总起价851亿元。
住建部：强调保持房地产市场平稳运行，坚持“房住不炒”定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段。

风险提示

政策超预期收紧：可能对市场情绪和销售产生负面影响。
行业基本面超预期下行：销售和拿地持续低迷可能拖累企业利润。
房企信用风险事件超预期冲击：部分房企可能因债务压力出现信用风险事件。

投资评级

股票投资评级：
- 买入：股价表现优于市场指数20%以上。
- 增持：股价表现优于市场指数10%-20%之间。
- 中性：股价表现介于市场指数±10%之间。
- 卖出：股价表现弱于市场指数10%以上。
行业投资评级：
- 超配：行业指数表现优于市场指数10%以上。
- 中性：行业指数表现介于市场指数±10%之间。
- 低配：行业指数表现弱于市场指数10%以上。

推荐标的

新城控股：受益于三四线城市布局和政策放松。
保利发展：龙头房企，具备稳健经营和综合实力。
金地集团：同样受益于政策支持及市场回暖预期。
招商积余：物管龙头，有望受益于地产压制的解除，迎来估值修复。

总结

房地产行业整体表现低迷，销售和拿地数据持续下滑，但政策支持逐步加强，市场信心有所恢复。短期来看，政策放松可能对布局三四线城市的房企形成利好；中长期来看，行业利润有望改善，优质房企和物管公司将迎来发展机遇。尽管存在政策收紧、基本面下行和信用风险等潜在风险，但当前行业仍具备一定的投资价值。

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