同策房产咨询--同策研究院-2021年第6周上海房地产市场周报-20210208_23页_1mb

2021年第6周上海房地产市场周报总结

核心内容

2021年第6周上海房地产市场呈现整体降温趋势，政策调控与市场供需变化共同影响了各细分市场的表现。新房市场供应增加，但成交大幅回落，政策导向明显，调控效果初显。商业与办公市场成交量下降，价格波动较大，市场预期趋于谨慎。公寓与别墅市场表现各异，其中公寓市场供应增加，但成交下滑，而别墅市场则因停供导致成交量回落至全年平均水平。

主要观点

• 政策调控：上海于2月6日实施“沪十条”新规，首次在三个试点楼盘采用积分制，优先满足“无房家庭”自住购房需求，体现了政策对刚需和改善型家庭的倾斜。
• 市场表现：商品住宅市场供应量环比上升44%，但成交面积下降43%，均价下降8%，整体市场回归历史平均水平。
• 区域动态：青浦区在商品住宅市场中表现突出，成为成交面积与金额的双冠军，主要得益于中环境秋月项目的开盘。
• 公寓市场：供应量上涨至4.56万平米，但成交面积下降43%，均价下降9%，主要成交项目集中在朱家角和海湾板块。
• 别墅市场：继续停供，成交量下降40%，均价因内环成交量占比增加而上涨3%，市场活跃度较低。
• 商业市场：无新增供应，成交量下降33%，主要成交项目来自普陀区光新板块的融创香溢天地项目，均价下降15%。
• 办公市场：无新增供应，成交量下降86%，主要成交来源于浦东新区张江板块的东郊中心项目，均价上涨。

关键信息

商品住宅市场

• 供应：4.56万平米，环比上升44%。
• 成交：36.22万平米，环比下降43%，均价59771元/平米，环比下降8%。
• 成交结构：90-120平米户型成交占比最大，总价超过1000万的豪宅占比17.3%，环比小幅下降。
• 区域结构：青浦区成交面积与金额均为最高，朱家角板块为主要成交区域。

公寓市场

• 供应：4.56万平米，均来自松南城欣畅苑项目。
• 成交：30.51万平米，环比下降43%，均价59385元/平米，环比下降9%。
• 成交主力：中环境秋月（青浦朱家角）、电建泷悦蓝湾（奉贤海湾）等项目。
• 区域结构：成交主要集中在青浦区与奉贤区。

别墅市场

• 供应：0万平米，继续停供。
• 成交：5.71万平米，环比下降40%，均价61832元/平米，环比上涨3%。
• 成交主力：黄浦区老西门板块的露香园项目和青浦区朱家角板块的中环境秋月项目。

商业市场

• 供应：0万平米，无新增供应。
• 成交：1.56万平米，环比下降33%，均价30632元/平米，环比下降15%。
• 成交主力：普陀区光新板块的融创香溢天地项目。

办公市场

• 供应：0万平米，无新增供应。
• 成交：0.88万平米，环比下降86%，均价41575元/平米，环比上涨。
• 成交主力：浦东新区张江板块的东郊中心项目。

数据亮点

• 商品住宅：青浦区成为本周成交面积与金额双冠军。
• 公寓市场：松南城欣畅苑项目成为唯一供应项目，中环境秋月项目成为成交主力。
• 别墅市场：尽管成交量下降，但均价因内环成交量占比增加而有所上涨。
• 商业市场：成交量下降明显，主要成交项目集中在普陀区。
• 办公市场：成交量降至历史低位，主要成交来源于张江板块。

总结

2021年第6周上海房地产市场整体趋于平稳，政策调控对市场起到了降温作用。商品住宅市场供应增加，但成交回落，价格下降；公寓市场供应量上涨，但成交下滑；别墅市场停供，成交量回落；商业与办公市场均无新增供应，成交量下降，价格波动较大。青浦区在商品住宅与公寓市场中表现突出，成为市场热点。市场预期指数下降，显示购房者信心不足，市场观望情绪浓厚。