房地产行业2023年4月报：销售修复表现出一定可持续性，开工投资仍延续弱势-20230426-招商银行-21页_2mb

房地产2023年4月报总结

核心内容

2023年4月房地产市场呈现出销售温和复苏、开发投资承压、政策环境持续宽松的态势。整体市场在疫情积压需求释放的影响下，销售修复表现出一定可持续性，但新开工与投资仍面临较大压力。政策层面虽未有重大调整，但需求侧政策在二季度可能视市场情况相机决策。

主要观点

销售市场

• 整体趋势：3月销售继续回暖，4月销量边际回落，但受低基数影响，同比仍保持正增长。
• 新房市场：3月新房销售面积累计同比转正，但4月高频数据表明成交环比下滑。一线城市表现优于低能级城市，部分城市如深圳出现成交大幅下滑。
• 二手房市场：表现优于新房，3月二手房成交面积同比增速达74.7%，4月维持在63.0%。政策利好如“带押过户”推动市场回暖。
• 城市分化：高能级城市复苏更强，低能级城市表现偏弱。销售修复力度在一线城市明显优于二线城市。

开发市场

• 竣工持续改善：3月竣工面积同比显著提升，预计2023年竣工面积同比增长5%。
• 新开工与施工：新开工面积同比持续下滑，施工面积表现低迷，预计全年新开工面积同比下降10%。
• 开发投资：投资修复仍承压，预计全年开发投资额同比下降7.1%。

土地市场

• 整体趋势：土地成交面积与出让金同比持续下滑，但核心城市热度有所回升。
• 城市分化：高能级城市及长三角地区核心城市土地成交热度较高，而三四线城市成交低迷。
• 展望：土地市场的分化趋势将延续，非核心城市对全国土地成交的恢复弹性有限。

房企资金面

• 到位资金：房企到位资金边际改善，主要得益于销售回款，3月单月同比转正。
• 融资渠道：银行贷款端持续改善，但非银融资仍处于净偿还状态。房企境内债发行规模有所突破，但主要由央国企主导。

政策环境

• 政策基调：整体仍保持宽松，但需求侧政策调整力度将视基本面而定。
• 因城施策：主要二线城市限购、限售政策进一步放松，房票安置政策逐步扩容，但效果有限。
• 利率调整：首套房贷利率进一步下调，但部分城市可能面临上调压力。

关键信息

销售数据

• 全国销售：1-3月商品房销售额同比4.1%，销售面积同比-1.8%。3月单月销售额同比8.7%，销售面积同比0.1%。
• 城市分化：30大中城市新房销售面积同比45.0%，一线城市表现优于二线城市。

开发投资数据

• 新开工面积：1-3月同比-19.2%，3月单月同比-29.0%。
• 竣工面积：1-3月同比14.7%，3月单月同比32.0%。
• 施工面积：1-3月同比-5.2%，预计全年为负。

土地市场数据

• 全国商住土地成交面积：1-3月同比-25.1%，出让金同比-16.7%。
• 核心城市：深圳、宁波、南京、杭州、合肥、成都等城市土地成交溢价率较高。

房企融资数据

• 房地产贷款余额：截至3月为15.2万亿元，创历史新高。
• 房企境内债发行：3月发行规模达792亿元，主要由央国企主导。

按揭贷款

• 居民中长期贷款：3月新增6348亿元，同比多增2613亿元，改善明显。
• 首套房贷利率：截至3月，百城首套房贷利率降至4.01%，较此前高点回落173BP。

四限政策

• 政策评分：截至3月，全国“四限”政策评分降至1729分，距离2016年2月的底部926分仍有58%的下降空间。
• 政策调整：因城施策延续“小步慢走”模式，主要集中在二线及以下城市。

数据概览

图表说明

• 商品房销售面积及同比增速：3月同比改善，但4月环比回落。
• 70大中城市房价同比与环比：房价同比持续修复，环比增长城市数量增加。
• 土地成交面积与出让金：全国土地成交面积与出让金同比持续下滑，但核心城市有所回升。
• 房地产开发投资额：投资修复承压，预计全年为负。
• 房企到位资金：销售回款为主要支撑，银行贷款改善。
• 首套房贷利率：部分城市已降至4%以下，政策托底作用明显。
• “四限”政策评分：政策力度持续下降，但距离底部仍有空间。

总结

2023年4月房地产市场整体温和复苏，销售回暖但开发投资仍承压，政策环境持续宽松，需求侧政策可能视市场情况相机决策。市场呈现明显分化，高能级城市表现优于低能级城市，二手房市场复苏力度强于新房。房企融资环境有所改善，但非银融资仍偏弱，政策托底作用显著。整体来看，市场仍处于修复阶段，未来复苏节奏或放缓。