20201111-招商银行-房地产跟踪报告（2020年Q3）_Q3销售投资高增长_房企增收未增利_21页_1mb

房地产跟踪报告（2020年Q3）总结

核心内容概述

2020年第三季度，中国房地产市场呈现销售和投资双增长态势，但行业盈利能力受到挤压，房企扩张意愿下降，且“三条红线”政策对财务指标形成较大压力。

主要观点与关键信息

1. 销售端：Q3销售保持高速增长，四季度或延续复苏

• 销售面积：1-9月累计销售面积为117073万平方米，同比-1.8%。7、8、9月单月销售面积同比分别增长9.5%、13.7%、7.3%。
• 销售金额：1-9月累计销售额为115647亿元，同比+3.7%。7、8、9月单月销售额同比分别增长16.6%、27.1%、16.0%。
• Q3单季增速：销售面积同比+9.9%，销售额同比+19.5%，均创2017年第二季度以来新高。
• 销售趋势：7、8月传统淡季销售火爆，9月增速有所放缓，主要受调控政策影响。
• 全年销售预测：因Q3超预期增长，全年销售面积增速由-3%调整为+0%。

2. 投资端：Q3开发投资强劲增长，土地市场热度下降

• 开发投资：1-9月累计开发投资为103484亿元，同比+5.6%。7、8、9月单月投资增速均达两位数。
• 土地市场：土地购置面积同比-2.9%，土地成交价款同比+13.8%，呈现“量跌价涨”现象。
• 区域表现：
  • 一线城市销售面积持续高增，9月累计同比转正。
  • 二线城市8月起销售面积同比转负。
  • 三线城市9月销售面积回落，但保持小幅增长。
• 投资预测：全年房地产投资增速预计维持在7%左右。

3. 房企营收与盈利：Q3增收未增利，利润率下行

• 营收增长：A股样本房企前三季度营收同比+7%，Q3营收增速为15%，为历史较低水平。
• 毛利率：Q3整体毛利率为27%，较2019年下降4个百分点。大型、中型、小型房企毛利率分别为23%、29%、33%。
• 净利率：Q3整体净利率为10%，较2019年下降2个百分点。
• 可结算资源：房企预收账款/营业收入比例达177%，显示后续结算资源充足。
• 盈利压力：房价增速放缓与地价上涨压缩了行业利润空间。

4. 房企资产与负债：扩张意愿下降，降杠杆压力增大

• 总资产增长：样本房企总资产约12万亿元，同比+15%，创15年来增速新低。
• 负债增速：总负债同比+14%，资产负债率80.5%，仍属高杠杆行业。
• “三条红线”影响：
  • 剔除预收款项的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标较2019年底均有所恶化。
  • 各指标符合基准情况的房企比例下降，大型房企财务指标略有改善，中型和小型房企压力更大。
• 房企分化：土储丰富及财务稳健的房企将更具竞争优势。

关键数据一览

总结

2020年第三季度，房地产市场在疫情后逐步恢复，销售和投资均保持较高增速，但行业整体利润率下滑，房企盈利能力承压。随着“三条红线”政策的实施，房企降杠杆压力增大，财务指标面临挑战，行业分化趋势加剧。预计四季度销售和投资将维持复苏态势，但增速或将放缓。整体来看，房地产行业仍具韧性，但需关注政策对房企财务结构和运营模式的深远影响。