房地产行业跟踪报告（2020年Q3）：Q3销售投资高增长，房企增收未增利-20201111-招商银行-21页_1mb

房地产跟踪报告（2020年Q3）总结

核心内容概览

2020年第三季度，中国房地产市场呈现出销售和投资双增长的态势，但行业整体盈利能力受到一定影响。房企在政策调控和市场预期的推动下，销售表现超预期，投资保持韧性，但利润空间受到压缩，扩张意愿下降。

主要观点

1. 销售端表现

• 销售增长：Q3房地产销售面积和销售额均保持较高增速，其中销售面积同比增速达到9.9%，销售额同比增速为19.5%，创下2017Q2以来新高。
• 销售复苏：尽管7、8月为传统淡季，但销售表现“淡季不淡”，主要得益于房企积极推盘、宽松信贷环境以及疫情后购房需求前置。
• 四季度展望：预计四季度销售将延续复苏趋势，全年销售面积增速由-3%调整为0%。

2. 投资端表现

• 投资增长：Q3房地产开发投资保持两位数增长，1-9月累计增速达5.6%，较上半年提升3.7个百分点。
• 土地市场：土地购置面积同比小幅下降，但土地成交价款仍保持正增长，出现“量跌价涨”的现象。
• 投资韧性：全年房地产投资增速预计维持在7%左右，但四季度增长可能放缓。

3. 房企盈利能力

• 营收增长：A股样本房企前三季度营业总收入同比增速为7%，Q3增速达15%，但整体仍处于历史低位。
• 利润下滑：三季度整体毛利率为27%，净利率为10%，均较2019年有所下滑，反映出行业利润空间受到压缩。
• 结算资源：房企预收账款/营业收入比例较高，后续结算资源充足，有助于营收提升。

4. 房企扩张与负债情况

• 总资产增速：样本房企总资产同比增速为15%，创15年来新低，显示房企扩张意愿下降。
• 负债情况：房企总负债增速放缓，但整体仍处于高杠杆状态，部分房企净负债率和现金短债比出现恶化。
• 运营分化：在“三条红线”政策下，房企运营分化加剧，土储丰富及财务稳健的企业更有优势。

关键信息

销售数据

• 1-9月销售面积：117073万平方米，同比-1.8%。
• 1-9月销售额：115647亿元，同比+3.7%。
• 单月销售：7月、8月、9月销售面积同比分别增长9.5%、13.7%、7.3%，销售额分别增长16.6%、27.1%、16.0%。
• 库销比：三季度库存去化时间继续下降，库销比由2月的3.8降至9月的3.5。

投资数据

• 1-9月开发投资：103484亿元，同比+5.6%。
• 单月投资：7月、8月、9月单月开发投资增速均达两位数。
• 新开工与竣工：1-9月新开工面积同比-3.4%，竣工面积同比-11.6%。受融资新政和疫情拖累，新开工和竣工增速放缓。

土地市场

• 土地购置面积：1-9月累计15011万平方米，同比-2.9%。
• 土地成交价款：1-9月累计9316亿元，同比+13.8%。
• 区域差异：一线城市土地成交面积增长较快，带动整体土地出让金正增长。

房企财务数据

• 预收账款：A股样本房企预收账款同比增长8%，中型房企增速领先。
• 毛利率：三季度整体毛利率为27%，大型房企毛利率为23%，中型房企为29%，小型房企为33%。
• 净利率：三季度整体净利率为10%，大型房企为9%，中型房企为12%，小型房企为9%。
• 总资产：样本房企总资产约12万亿元，同比增速15%，中型房企增速最高。
• 总负债：样本房企总负债为9.6万亿元，同比增速14%，部分房企净负债率和现金短债比上升。

“三条红线”监管影响

• 指标变化：三季度房企各项财务指标整体变差，符合基准情况的房企比例下降。
• 具体表现：
  • 剔除预收款项的资产负债率：整体73%，大型房企75%，中型房企72%，小型房企72%。
  • 净负债率：整体91%，大型房企71%，中型房企89%，小型房企108%。
  • 现金短债比：整体107%，大型房企153%，中型房企92%，小型房企90%。
• 房企分化：大型房企财务指标略有改善，中型和小型房企指标恶化，运营分化加剧。

附录：部分房企“三条红线”指标情况

总结

2020年Q3，房地产市场在疫情后逐步复苏，销售和投资均保持强劲增长，但利润空间受到压缩，房企盈利能力承压。政策调控和“三条红线”监管对房企财务指标产生一定影响，导致运营分化加剧。整体来看，市场呈现“增收未增利”的趋势，未来需关注销售和投资的可持续性以及房企财务结构的优化。