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NIFD季报总结（2019年3季度）

核心内容

《NIFD季报》对2019年前三季度中国房地产市场和金融形势进行了系统分析，重点聚焦房地产市场运行、房地产金融风险及政策影响。报告指出，房地产调控政策持续从严，市场呈现降温趋势，但不同城市层级的表现存在差异，尤其是三线城市仍面临房价泡沫和库存积压的潜在风险。

主要观点

1. 房地产市场运行

• 房价涨幅回落：2019年前三季度，新建住宅和二手住宅销售价格月度环比涨幅明显回落，70城中有12个城市新建住宅价格和28个城市二手住宅价格出现环比下跌，表明房地产市场拐点可能已经到来。
• 城市层级差异：
  • 一线城市：房价基本稳定，累计涨幅分别为3.11%和1.06%，租金资本化率略有上升，主要由于租金绝对价格下降。
  • 二线城市：房价涨幅小于租金涨幅，租金资本化率从2018年二季度开始出现拐点，表明调控政策效果逐渐显现。
  • 三线城市：房价涨幅显著高于租金，租金资本化率持续上升，表明房价泡沫风险积聚。三线城市库存去化周期从2018年底的18.8个月上升至23.1个月，需警惕库存进入新一轮上升周期。
• 去库存政策成效：得益于中央去库存战略、人才政策和棚改计划，一、二、三线城市库存去化周期相比2015年4月显著下降，但三线城市仍面临较大去库存压力。

2. 房地产金融形势

• 信贷紧缩趋势：个人住房抵押贷款余额增速持续下降，2019年前三季度同比增速分别为17.6%、17.3%和16.8%，较去年同期有所放缓，表明居民部门去杠杆政策执行良好。
• 贷款价值比（LTV）：
  • 一线城市：北京和上海的LTV处于较低水平，风险较小；深圳和广州的LTV较高，存在较大风险。
  • 二线城市：厦门、杭州、南京的LTV呈波动上升趋势，表明信贷杠杆支持力度仍在加强，需警惕房价上涨和居民杠杆率抬高的风险。
• 融资渠道收紧：自2019年二季度起，房地产企业开发贷、信托、信用债等融资渠道全面收紧，融资成本上升，房地产企业普遍面临资金压力，中小房企尤其易受冲击。

3. 风险提示

• 房价泡沫风险：三线城市房价涨幅明显高于租金，且租金资本化率持续上升，表明房价泡沫风险不断积聚。若棚改货币化安置政策退出，三线城市房价可能大幅下跌，影响稳增长和地方财政。
• 库存压力：三线城市库存去化周期上升，需警惕库存进入新一轮上升周期。中小房企因布局三线城市，面临较大的资金链压力，未来可能爆发债务风险。
• 政策持续收紧：房地产金融政策持续从严，短期内难以实质性放松，居民和企业杠杆率增速放缓，但需关注信贷杠杆可能对房价的推动作用。

关键信息

• 政策背景：中央坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产调控政策持续收紧。
• 数据来源：国家统计局、Wind、中原地产、中国人民银行等。
• 指标说明：
  • 租金资本化率：衡量房地产泡沫严重程度，合理值约为25年，2019年9月一线城市平均为59.05年，二线城市分别为53.56年和44.22年，三线城市为38.96年。
  • 库存去化周期：2019年9月底，一线城市平均为8.4个月，二线城市为10.2个月，三线城市为23.1个月。
  • 个人住房贷款余额：截至2019年9月底，个人住房贷款余额为29万亿元，占全部信贷余额的19.34%。

结构清晰

一、房地产市场运行

• 房价涨幅回落，市场拐点可能到来。
• 城市层级表现差异显著，三线城市库存压力增大。
• 去库存政策成效明显，但三线城市仍需警惕库存风险。

二、房地产金融形势

• 信贷紧缩趋势持续，居民部门去杠杆政策执行良好。
• LTV指标显示部分城市信贷杠杆仍较高，需关注房价上涨风险。
• 房地产企业融资渠道全面收紧，中小房企面临较大资金压力。

三、小结与风险提示

• 房地产市场整体降温，但城市层级差异明显。
• 房地产金融风险仍是监管重点，政策收紧趋势短期内难以逆转。
• 三线城市房价泡沫和库存风险需持续关注，可能对地方财政和经济稳定造成冲击。

附件：相关指标说明

• 租金资本化率：计算公式为每平米住宅价格除以每平米住宅年租金，反映房价泡沫程度。
• 库存去化周期：计算公式为待售商品房套数除以成交套数，采用3周移动平均平滑处理。
• 贷款价值比（LTV）：计算公式为贷款金额除以住宅总价，报告采用新增贷款价值比（流量数据）进行分析。