2022-09-23-城市测量师行-房地产行业2022年8月_楼市信心逐渐恢复_二手住宅月成交继续接近2万套_6页_1mb

2022年8月上海二手住宅市场总结

核心内容概览

2022年8月，上海二手住宅市场呈现出成交量逐渐恢复、价格稳中有升的趋势。尽管环比成交量小幅下跌，但同比上涨8%，是自去年二季度以来首次转正，显示市场信心逐步回暖。

主要观点

• 成交量回升：随着疫情解封，楼市信心恢复，积压需求得到释放，成交量接近2万套。
• 信贷政策支持：核验价格放松、信贷放宽和利率下调，有效缓解了购房者的观望情绪，提升了购房意愿。
• 市场博弈仍存：卖方挂高价试水、中介过度宣传等现象仍然存在，买方需保持理性，避免盲目入市。
• 区域分化明显：各区成交情况差异显著，外环线以内区域表现较好，远郊区域则相对低迷。
• 成交结构上移：改善型需求持续增长，90平方米以上户型成交占比增加，市场整体向高端化发展。

关键信息

成交量与价格趋势

• 成交量：8月二手住宅成交量同比上涨8%，为自去年二季度以来首次转正。
• 价格走势：
  • 小区基价均值为65,995元/平方米，环比上涨0.7%，同比上涨0.07%。
  • 基价中位值为65,520元/平方米，环比上涨0.73%，同比下跌0.5%。
  • 外环线以内区域基价普遍上涨，而远郊区域价格则存在下行压力。

区域成交情况

• 虹口区：环比涨幅超过10%，是唯一实现大幅增长的行政区，尤其曲阳板块表现突出。
• 普陀区：万里板块成交套数达65套，环比涨幅41.30%，同比上涨109.68%，成为涨幅最高的板块。
• 松江区：佘山和松江新城西区成交环比分别上涨25.51%和21.11%，涨幅显著。
• 朱泾板块：以刚性需求为主，均价不足2万元/平方米，但同比下跌24.64%，热度下降。
• 远郊区域：如金山、崇明、奉贤等，价格涨幅有限，市场活跃度较低。

热门板块分析

• 外环线以内区域占涨幅前十的六席，主要为改善型需求集中的板块。
• 公寓房源需求激增，带动整体成交环比大幅上升，尤其是万里板块。

基价涨幅与跌幅

涨幅前五板块：

跌幅前五板块：

• 涨幅主要集中在中端改善板块，如古美罗阳、三林、张江等，生活配套成熟，居住氛围良好。
• 跌幅板块多为远郊区域，通勤便利度差，需求有限，价格仍面临上行压力。

成交结构变动

• 总价段：500万元以下物业成交份额提升较多，但整体市场仍以改善型需求为主。
• 面积段：90平方米以上户型成交占比增加，显示市场向高端化发展。

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本报告数据仅供参考，不构成对特定项目的投资建议。如需进一步咨询，请联系专业机构。

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