20201225-城市测量师行-房地产行业_后疫情时代上海楼市概况_14页_1mb

后疫情时代上海楼市概况总结

核心内容

后疫情时代，上海楼市整体呈现回暖趋势，土地、住宅和商办市场均有所复苏。市场信心增强，开发商推盘意愿上升，但部分市场仍存在结构性调整和政策调控的影响。整体表现为“量升价稳”或“量升价跌”的特征，不同区域和市场类型表现出差异化走势。

一、土地市场

主要观点

• 经营性用地市场：三季度供应量和成交总量均有所回落，但开发商拿地热情不减，土地出让金和平均地价持续攀升，居住用地成为交易主力。
• 产业用地市场：三季度产业用地供求量接近300公顷，同比涨幅超过300%，浦东和松江成为主要推地区域，临港新片区尤为突出。
• 临港新片区表现：作为产业用地的主力区域，临港新片区三季度出让土地31幅，其中14幅为经营性用地，17幅为产业用地，带动全市产业用地投资强度和产出率显著提升。
• 典型案例：格科半导体：该地块投资强度、土地产出率和税收产出率均远高于上海产业用地指南标准，成为季度产业用地标杆项目，预计固定资产投资达140亿元。

二、住宅市场

关键信息

• 市场行情：三季度新房市场持续火热，新增供应和成交量均创2019年以来季度新高，但成交均价稳中有降，呈现“量升价跌”态势。
• 成交结构变化：高端项目成交占比下降，外围远郊中低端刚需项目成为主力，尤其是70~90平方米的小户型占比上升。
• 热销楼盘：二季度高端项目占据热销榜前列，而三季度中低端项目成为成交主力，如宜浩绿园、申能凯利·海华府等。
• 调控政策变化：多地收紧调控政策，包括限购、限贷、限售等，但上海尚未出台升级措施，市场仍保持稳定。
• 未来展望：四季度市场或将面临新增供应后继乏力，政策趋紧可能导致购房观望情绪上升，但部分房企可能采取“以价换量”策略加快销售。

三、商办市场

主要观点

• 商业市场：三季度商业供应量强势反弹，达36.3万平方米，创下近五个季度新高。成交均价上涨，但交易量同比和环比均有所回落。
• 社区商铺：疫情初期社区商铺成为商业市场交易主力，占成交前十项目95%。随着疫情缓解，购物中心类项目逐步取代社区商铺成为交易主力。
• 办公市场：三季度办公供应量大幅上升，达56.3万平方米，同比涨幅超110%。交易量同比上涨25%，但成交均价有所下降，市场仍保持谨慎。
• 热点现象：阿里巴巴、腾讯、字节跳动等互联网企业纷纷在上海布局总部基地，推动写字楼市场需求增长。

四、政策与市场趋势

• 调控政策：全国多地收紧楼市调控政策，强调“房住不炒”，通过限购、限贷、限售等手段抑制投资投机需求，保障刚需购房群体利益。
• “三道红线”政策：8月20日出台的重点房地产企业融资管理规则，将于2021年1月1日全面执行，对房企资金链和拿地行为产生深远影响。
• 市场预期：随着政策趋紧和市场供应高峰的临近，购房者观望情绪或将加重，市场整体趋于稳定，可能形成“量价齐稳”的走势。

五、总结

后疫情时代，上海楼市在疫情防控常态化背景下逐步恢复，土地市场保持活跃，住宅市场呈现“量升价跌”的趋势，商办市场则因政策调控和市场理性而保持温和增长。产业用地成为推动区域经济发展的关键力量，尤其是临港新片区，吸引了大量优质企业入驻。未来市场或将面临供应与需求的结构性调整，政策影响将持续显现，市场整体趋于稳定。