20210103-华泰证券-关于建立房地产贷款集中度管理制度的点评_地产金融长效机制又一环_10页

行业研究/动态点评总结

核心内容概述

2021年1月3日发布的行业点评聚焦于房地产金融长效机制的深化，尤其是房地产贷款集中度管理制度的建立。该制度旨在通过宏观审慎管理，进一步控制房地产融资规模，防止过度依赖房地产贷款，从而防范金融风险并稳定房地产市场。整体来看，该政策对行业融资总量影响有限，但标志着政策导向从“宽松”向“稳健”转变，推动行业向高质量发展转型。

主要观点

1. 政策背景

   • 央行与银保监会于2020年12月31日发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。
   • 该政策基于“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，进一步完善房地产金融宏观审慎管理框架。

2. 政策内容

   • 分档管理：根据银行资产规模和类型，分为五档，设定房地产贷款余额占比和个贷余额占比上限。
   • 过渡期安排：超标银行有2-4年的调整期，部分银行可申请延长。
   • 豁免情况：住房租赁相关贷款及资管新规过渡期内回表的房地产贷款暂不纳入统计。

3. 政策影响

   • 对房地产融资总量影响有限，主要因宏观流动性政策主导。
   • 开发贷及按揭贷款增速预计下降约0.4%-0.9%，对2021年单年度增速影响约0.9%-1.8pct。
   • 调整期较长，短期内难以大幅收缩房地产融资规模。

4. 政策延伸

   • 需关注居民债务收入比和房地产贷款风险权重的变化。
   • 居民债务收入比在2019年已达到127%，表明居民杠杆偏高。
   • 房地产贷款风险权重的调整可能成为控制融资总量的另一手段。

关键信息

• 政策目标：防范房地产金融风险，推动房地产市场健康发展。
• 执行方式：分档管理，设定上限，给予过渡期。
• 影响评估：对融资总量影响有限，但对房企融资结构和路径依赖构成挑战。
• 行业趋势：融资环境趋于审慎，房企需转向多元化发展和存量资产价值重估。

重点推荐标的

风险提示

• 疫情不确定性：海外疫情蔓延、国内疫情反复可能影响行业基本面。
• 政策不确定性：房地产融资政策可能进一步收紧，行业政策落地节奏存在不确定性。
• 行业下行风险：若调控政策未放松，行业销售、新开工及投资增速可能低于预期。
• 经营风险：部分中小房企可能因融资受限和销售下滑而面临资金链压力。

估值与盈利预测

• 万科A：预计2021年PE估值为6.82倍，目标价35.87元。
• 金地集团：预计2021年PE估值为4.49倍，目标价19.26元。
• 中交地产：预计2021年PE估值为6.19倍，目标价8.10元。
• 华发股份：预计2021年PE估值为3.83倍，目标价8.75元。
• 招商积余：预计2021年PE估值为26.58倍，目标价31.13元。
• 新大正：预计2021年PE估值为31.97倍，目标价69.75元。
• 大悦城：预计2021年PE估值为6.88倍，目标价6.33元。

估值体系重塑

• 融资新政推动市场从“爆发式增长”转向“持续健康发展”。
• 优质房企具备融资优势、多元化布局及存量资产价值重估潜力，有望迎来估值重塑。
• 市场对房企的评估将更注重财务稳健性、土地储备和经营效率。

评级说明

• 行业评级：房地产开发及服务板块为“增持”。
• 公司评级：根据股价预期与基准指数对比，推荐“买入”或“增持”。
• 投资建议：关注具备融资优势、多元化布局及稳健财务结构的房企。

结论

本次房地产贷款集中度管理制度的建立标志着房地产融资调控进入新阶段，政策目标明确，执行方式清晰，短期内对融资总量影响有限，但对行业结构优化和企业估值体系重塑具有深远意义。重点推荐具备多元化布局和稳定经营能力的房企，如万科A、金地集团、中交地产、华发股份、招商积余、新大正及大悦城。投资者需关注政策变化、行业周期及经营风险。