亿翰智库：房地产-政策猜想2023-房地产调控还有多大空间？_14页_1mb

房地产行业政策分析总结（2023年1月9日）

核心内容

2023年1月9日发布的《行业研究：政策猜想2023——房地产调控还有多大空间？》报告，重点分析了当前房地产行业政策在供给端与需求端的现状与未来趋势。报告指出，房地产在中央经济工作会议中被首次列为内需的重点领域，政策预期有所增强，但实际效果仍需观察。

主要观点

一、供给端政策：稳住增量，解决存量

1. 保交楼政策

   • 政府采取“稳住增量，解决存量”的策略，以避免新增烂尾项目并解决已有问题。
   • 政策重点在于规范预售资金监管，确保资金专款专用，避免挪用导致的项目停工。

2. “三支箭”政策支持

   • 三支箭政策旨在通过债权融资、股权融资和债券融资改善房企流动性。
   • 债权融资方面，政府鼓励银行及中债增对优质房企提供展期支持，缓解短期债务压力。
   • 股权融资方面，政府可能通过推动REITs发行和引导国企入股民企，盘活存量资产，改善房企资产负债表。

3. 专项借款与纾困基金

   • 国家开发银行和中国农业发展银行已向多个城市发放“保交楼”专项借款，如郑州已获得70亿元专项借款。
   • 疵困基金规模持续扩大，政府引导商业银行资金参与“保交楼”工作。

4. 项目剥离与代建模式

   • 为解决出险企业旗下项目风险，政府可能推动将项目从企业中剥离，并采用代建代管代持模式加快交付。
   • 部分项目仍因债务纠纷和资金不足难以推进，需更深入的政策支持。

二、需求端政策：力度偏弱，边际效应递减

1. 政策放松力度有限

   • 政府坚持“房住不炒”原则，对一线城市的限购政策仍较为严格，对二线城市的政策调整相对有限。
   • 政策释放的范围主要集中在三四线城市和部分二线城市，但整体效果不明显。

2. 限购与限贷政策调整

   • 部分核心二线城市已全面放开限购，如杭州、南京、苏州。
   • 一线城市部分非核心区域（如上海临港）可能进行限购调整。
   • 首套房和二套房的首付比例全国档的下限（“2334”）较难突破，一线城市仍保持严格限制。

3. 居民购房意愿与能力下降

   • 居民购房意愿偏低，仅17.1%的居民计划在未来三个月增加购房支出。
   • 居民购房能力受限，收入增速放缓，杠杆率偏高，加杠杆空间有限。
   • 居民对未来收入预期悲观，更多选择储蓄而非投资，进一步抑制购房需求。

4. 政策效果受限

   • 传统“三限”政策在当前环境下作用减弱，政策宽松后市场反应平淡。
   • 杭州等城市推出政策后，二手房市场成交并未显著回暖，挂牌房源反而持续增加。

关键信息

• 政策导向：房地产被首次列为内需重点，政策预期增强，但执行效果仍需观察。
• 供给端重点：政府持续发力“保交楼”与“稳主体”，通过REITs、专项借款、纾困基金、国企入股等方式改善房企流动性。
• 需求端局限：限购、限贷政策放松空间有限，居民购房意愿和能力下降，政策效果弱化。
• 宏观环境影响：居民对未来收入预期悲观，疫情与经济下行压力抑制消费与投资行为。
• 未来趋势：政策重心可能进一步向供给端倾斜，需求端空间有限，需更多宏观层面的支持以提振市场信心。

结论

当前房地产政策以“保交楼”和“稳主体”为核心，政府在供给端采取多种措施改善房企流动性，推动资产证券化和项目剥离。而在需求端，政策放松空间有限，居民购房意愿和能力均偏弱，市场整体疲软。未来政策可能更多聚焦于供给端，通过优化融资渠道、财政补贴等手段推动行业稳定发展，而非依赖需求端刺激。