房地产-政策猜想2023-房地产调控还有多大空间？-亿翰智库_14页_1mb

报告摘要

2023年房地产调控政策分析总结

当前房地产调控政策从供给端和需求端双向发力，但整体效果有限，未来政策空间受限。

一、供给端：保交楼与稳主体并重

政策阶段与核心问题
政府2022年政策以“稳住增量，解决存量”为主线，重点解决民营房企信用危机与烂尾楼问题。供给端政策包括预售资金监管强化、支持房企融资等。
- 预售资金监管：地方政府收紧监管，确保资金用于项目开发，减少挪用风险，但受限于开发商流动性问题，部分项目仍面临资金缺口。
- “三支箭”政策：通过银行贷款展期、债券融资支持、股权融资（如REITs）改善房企流动性危机。大型国有银行已提供超55万亿融资意向，中债增进公司支持部分房企债券发行，但融资规模仍不足。
保交楼的难点
- 资金不足：专项借款与纾困基金规模有限，部分项目难以覆盖建设成本。例如，恒大贵阳项目虽复工，但交楼品质受损，供应商配合度低。
- 企业风险传导：烂尾楼项目仍归属出险企业，面临债务纠纷和法律诉讼，保交楼进展缓慢。部分企业通过重组或国有化改善信用，但过程复杂且耗时。
未来供给端政策方向
政府可能进一步推动REITs试点，盘活房企存量资产；支持央企收购民企项目以回笼资金；通过专项基金和财政补贴稳定房企信用，优化债务结构。

二、需求端：政策宽松空间有限，效果边际递减

政策放松情况
2022年超500次政策调整，主要集中在限购、限贷和限价放宽。
- 限购松绑：部分城市（如郑州、南京）放开外地购房者限制，二线城市或全面松绑，一线城市仅局部调整（如上海临港）。
- 限贷放宽：超100城降低首付比例，如苏州、杭州取消二套房限贷，但一线城市仍维持严格政策。
政策效果弱化原因
- 居民购房意愿不足：调查表明，仅17.1%居民计划未来三个月增加购房支出，较此前下降21个百分点。居民对房价长期上涨的预期已被扭转，预期房价基本不变的比例升至56.6%（2022年Q3）。
- 购房能力受限：居民杠杆率已高达62.4%（2022年Q3），收入增速放缓（同比仅4.27%），低收入群体受疫情冲击更大，断供风险增加。
- 政策边界限制：在“房住不炒”框架下，宽松政策存在上限，难以全面释放需求。例如，杭州2022年5月放宽二手房交易限制，但6-11月住宅成交仅同比下降65.2%。
需求端政策空间有限
未来限购政策可能局部松绑，但整体效果有限。居民加杠杆动力不足，叠加经济环境恶化与收入预期悲观，“三限”政策的刺激作用已弱化。

三、政策重心转向供给端

宏观环境与居民预期
疫情冲击、经济下行压力及长期政策调控导致居民消费和投资趋于保守。2022年前三季度个人按揭贷款提前偿还规模达0.8-2.2万亿，反映居民去杠杆趋势。
政府应对策略
- 稳定房企信用：通过“三支箭”政策支持房企融资，优先保障优质企业流动性。
- 修复市场信心：扩大政府支出、优化疫情管控政策，以提升企业营收和居民收入，避免经济自我强化式衰退。
- 推动市场出清：加快确认不良债务，修复私营企业资产负债表，促进整体经济温和复苏。