克而瑞：2022年房地产总结与展望（完整版）_155页_20mb

中国房地产行业总结与展望

核心内容概述

2022年，中国房地产行业经历了深度调整，政策层面以“保交楼、稳民生”为核心目标，地方政策从试探性松绑逐步转向全面放松。尽管中央和地方出台多项纾困政策，但居民购房意愿和房企融资环境仍面临较大挑战。2023年，政策将继续托底，引导市场底部修复，但强力刺激政策落地可能性较低。行业整体销售和投资规模预计继续缩量，但部分核心城市可能有所回升。

主要观点

政策篇：2022年“保交楼”成为核心，2023年继续宽松

• 保交楼政策：2022年7月，中央首次将“保交楼”写入政治局会议文件，与“稳民生”并列。中央和地方推出专项借款、纾困基金、预售资金监管优化等措施，为项目交付提供资金支持。
• 中央政策：2022年中央政策延续“房住不炒”定位，但逐步释放更多地方自主权。2023年政策力度仍将相对克制，仍以托底为主，避免刺激市场非理性回暖。
• 地方政策：2022年全国295省市出台595次松绑政策，涉及限购、限贷、限价、限售、财税刺激、公积金放松等多个方面。2023年弱二线及三四线城市或全面取消“四限”，一线及强二线城市局部放松。

融资篇：政策宽松但改善有限，优质房企融资环境有望改善

• 房企融资：2022年前10月，融资政策主要聚焦于对前期收缩政策的纠偏，如“金融16条”后，监管态度转向“保主体”，支持优质房企融资。
• 信贷、债券、股权三箭齐发：多家银行提供超3万亿授信，10家房企储架式发行债券，20家上市房企披露股权融资计划。
• 融资改善预期：随着融资环境逐步宽松，央国企及优质民企融资将实质性改善，但出险房企仍需有序出清。

市场篇：销售与投资持续缩量，局部城市有所回暖

• 销售情况：2022年1-11月商品房销售面积和金额分别同比下降23.3%和26.6%。四季度销售企稳，但整体仍处于低位。
• 投资情况：2022年1-11月房地产开发投资同比下降9.8%，新开工面积同比下降38.9%。竣工面积虽有所回升，但对整体投资支撑有限。
• 城市分化：一线城市抗跌能力强，部分强二线城市成交回暖；弱二线及三四线城市仍面临较大下行压力。

关键信息

2022年市场表现

• 销售：1-11月商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%；销售额118648亿元，同比下降26.6%。
• 投资：1-11月房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；新开工面积111632万平方米，同比下降38.9%。
• 供应：1-11月商品住宅新增供应面积28879万平方米，同比下降44%；四季度供应维持低位，部分城市出现“假备案”现象。
• 库存：2022年11月末全国商品房待售面积达55203万平方米，同比上升18%；住宅库存高压，部分城市降价去化。
• 房价：70个大中城市房价指数同比跌幅扩大，一线涨幅收窄，二三线房价持续下跌，三四线城市回调显著。

2023年展望

• 销售规模：全年销售面积预计降至13亿平方米以下，同比下降约5%；销售金额预计同比下降8%。
• 投资规模：全年开发投资额预计低于2022年，同比降幅可能扩大至-5%到-8%。
• 政策预期：中央政策仍以托底为主，地方政策有望继续加码，尤其在弱二线及三四线城市。
• 融资改善：优质房企融资环境有望改善，股权融资或成重要工具，但整体行业偿债风险仍高。
• 市场分化：核心一二线城市局部放松，三四线城市全面取消“四限”，改善性需求支撑市场回暖。

总结

2022年房地产行业整体进入深度调整期，政策以“保交楼”为核心，地方政策全面放松。尽管政策宽松，但居民购房意愿和房企融资改善有限。2023年，行业规模预计继续缩量，政策托底和局部城市放松将推动市场逐步修复，但整体仍面临较大挑战。核心一二线城市有望维持相对稳定，弱二线及三四线城市仍需政策支持。房企供给侧改革渐近尾声，优质房企融资环境有望改善，但出险房企仍需有序出清。