20211231-亿翰智库-房地产2021年政策盘点_供给端调控发力_全年严控资金流向房企_15页_973kb

2021年房地产行业调控总结

核心内容

2021年房地产行业调控主要围绕“房住不炒”和“降杠杆、降风险”两大主线展开。需求端调控通过限购、限售、限贷等方式进行精细化管理，供应端则通过三道红线、房地产贷款集中度管理、预售资金监管等手段强化去杠杆和风险控制。

主要观点

• 房住不炒总基调不变：中央持续强调“房住不炒”，地方根据市场热度灵活调整政策。
• 需求端调控见顶：热点城市上半年加码调控，下半年低能级城市发布“限跌令”，年底部分城市释放利好，支持刚需和人才购房。
• 供应端政策持续加码：三道红线政策升级，房地产贷款集中度管理政策生效，预售资金监管趋严，房企融资环境进一步收紧。
• 政策导向明确，长期趋势不变：尽管部分政策出现微调，但去杠杆、降风险仍是长期趋势，三道红线和贷款集中度管理政策不会放松。

关键信息

一、房住不炒总基调不变，需求端调控见顶

阶段一：热点城市精细化加码，政策见顶

• 限购政策：部分城市增加个人所得税或社保缴纳要求，限制假离婚购房，规定法拍房需具备购房资格，赠与购房需满足年限要求。
• 限售政策：延长限售年限，扩大限售区域，提高增值税免征年限，抑制投资型需求。
• 限贷政策：加强购房资金来源审查，提高二套房首付比例和利率，部分城市基于二手房指导价放贷。

阶段二：市场降温，低能级城市发布限跌令

• 限跌令主要以网签备案价为基础，规定实际成交价不得低于备案价的85%或不得低于成本价。
• 天津、沈阳等城市约谈降价幅度过大的开发商，防止恶性竞争。

阶段三：支持合理需求释放，限时、限群体发放购房补贴

• 部分城市推出购房补贴政策，如海南、吉林、芜湖、南通海安市、金华武义县、衡阳市等。
• 补贴对象包括人才、青年、刚需家庭等，时间多为短期，如2021年12月至2022年5月。

二、限制资金流入贯穿全年，房企或主动或被动降杠杆

融资渠道收紧

• 2017年起，房企融资渠道逐步收紧，2021年传统渠道如开发贷、信托、保险资金等进一步受限。
• 2021年第二季度和第三季度，购房者按揭贷款周期延长，利率上升，资质要求提高。

三道红线政策升级

• 三道红线试点房企从12家增至20家，2021年6月政策重申监管标准，将商票纳入监管范围。
• 银行对房企的信贷偏好转向财务质量更优的企业，隐性加码三道红线标准。

房地产贷款集中度管理生效

• 银行对房地产贷款余额占比进行限制，影响房企筹资性资金流入。
• 与三道红线联动，优先支持财务质量较好的房企。

预售资金监管加强

• 预售资金需全部纳入监管账户，按施工进度分阶段提取。
• 监管比例多为30%-50%，部分城市如重庆为35%。
• 预售资金监管有助于筛选财务质量较好的房企，保障项目交付。

三、展望：需求端或有小幅调整空间，供应端将延续去杠杆和降风险趋势

• 需求端：预计政策将根据城市基本面灵活调整，支持刚需和人才购房，但限购和限贷类调控不会完全放松。
• 供应端：三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管等政策将延续，房企需持续优化财务质量。
• 长效机制：商品房存量高、供应主体多，未来可能通过优化供应主体、控制库存、增加保障性住房供应等方式推进行业良性发展。

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研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
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• 李慧慧：h648687853（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn